時間：2023-08-12 09:05:38
序論：在您撰寫經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要方式時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
[關(guān)鍵詞] 企業(yè) 經(jīng)濟(jì) 轉(zhuǎn)變
改革開放三十年,以珠三角地區(qū)為例,眾多勞動密集型企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級的挑戰(zhàn),按照一般規(guī)律,企業(yè)升級之后,所需勞動力將逐漸減少,這樣一方面會導(dǎo)致越來越多的外來務(wù)工人員失去就業(yè)機會,另一方面若大量外來人口撤離珠三角,會對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)收入、消費市場造成極大沖擊,所以當(dāng)前企業(yè)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變具有必要性和緊迫性,企業(yè)的轉(zhuǎn)型勢在必行。
作為企業(yè)怎樣積極推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變,筆者認(rèn)為,首先企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)從思想上進(jìn)行根本轉(zhuǎn)變,全面準(zhǔn)確地理解科學(xué)發(fā)展觀的深刻內(nèi)涵和基本要求,同時要把握好以下幾個問題:一是要緊緊把握科學(xué)發(fā)展觀的第一要義,堅持把握發(fā)展作為黨執(zhí)政興國的第一要務(wù);二是要緊緊把握科學(xué)發(fā)展的核心,堅持以人為本;三是要緊緊把握科學(xué)發(fā)展觀的基本要求,堅持全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展;四是要緊緊把握科學(xué)發(fā)展觀的根本方法,堅持統(tǒng)籌兼顧。樹立和落實科學(xué)發(fā)展觀,必須堅持理論和實際相結(jié)合,因地制宜、因時制宜地把科學(xué)發(fā)展觀的要求貫穿于各方面的工作,結(jié)合自己的實際情況來落實科學(xué)發(fā)展,注重解決自身發(fā)展中存在的突出矛盾和問題,更好更快地推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。
結(jié)合當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實際,推進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變,筆者認(rèn)為應(yīng)從以下三個方面做起:
一、創(chuàng)新工業(yè)發(fā)展方式,走新型工作化道路
大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì),實現(xiàn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)長期可持續(xù)發(fā)展,循環(huán)經(jīng)濟(jì)是一種新的發(fā)展理念和模式,強調(diào)資源的循環(huán)利用,體現(xiàn)了科學(xué)發(fā)展觀的新要求。其基本原則是資源的減量化、再利用和再資源化,重點是發(fā)展清潔生產(chǎn)、推行資源節(jié)約和開發(fā)資源綜合利用。這就要求各類企業(yè)特別是國有大中型企業(yè),要根據(jù)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的原理,改進(jìn)產(chǎn)品設(shè)計和制造工藝,促進(jìn)廢棄物的再利用,堅定地走新型工業(yè)化道路。在資源開發(fā)上,要從自然資源的開發(fā)盡快轉(zhuǎn)向?qū)χR資源的開發(fā),新型工業(yè)應(yīng)從開發(fā)自然資源轉(zhuǎn)向開發(fā)人力資源和知識資源,使知識要素成為加快工業(yè)化最主要的動力;在生產(chǎn)方式上,要從粗放生產(chǎn)向清潔生產(chǎn)轉(zhuǎn)化,實施清潔生產(chǎn)可以節(jié)約資源,最大限度地節(jié)省各種環(huán)保設(shè)施的運行費用和企業(yè)的排污費,改善工作環(huán)境,保護(hù)職工健康,創(chuàng)造良好的企業(yè)形象,提高效益和增強競爭力的目的;在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上,要把單純注重發(fā)展資金、技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)和發(fā)展勞動密集型產(chǎn)業(yè)很好地結(jié)合起來,在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級的同時,既能發(fā)揮勞動力資源豐富、成本相對較低的優(yōu)勢,又能解除信息化條件下勞動力轉(zhuǎn)移的障礙。
二、充分認(rèn)識科技進(jìn)步是經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的物質(zhì)基礎(chǔ)
科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力,科學(xué)技術(shù)的發(fā)展,及其在生產(chǎn)中的應(yīng)用,是提高經(jīng)濟(jì)增長中的科技含量的根本途徑,是增加產(chǎn)品附加價值的重要手段。先進(jìn)技術(shù)我們當(dāng)然要努力學(xué)習(xí)、引進(jìn),也要組織力量做出創(chuàng)造性的突破,這是我國實現(xiàn)四個現(xiàn)代化的需要,必須投入足夠的力量,投入必要的資金,務(wù)求有所突破。但是現(xiàn)代先進(jìn)技術(shù)需要很強的投入且有一定的風(fēng)險,目前還不能齊頭并進(jìn)遍地開花,因為我們發(fā)展現(xiàn)代先進(jìn)技術(shù)的力量尚感不足,經(jīng)費投入也受到一定限制。筆者認(rèn)為,在努力發(fā)展現(xiàn)代先進(jìn)技術(shù)的前提下,踏踏實實地大力發(fā)展適用技術(shù),以廉價的方式取得較好的經(jīng)濟(jì)效益較切合實際。因為,我國勞動力資源豐富,就業(yè)壓力頗大,適用技術(shù)一般都能提供較多的就業(yè)機會,所以,大力發(fā)展適用技術(shù)已是實現(xiàn)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重要手段。
三、加強企業(yè)管理是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重要手段
長期以來,基于經(jīng)濟(jì)發(fā)展所處的歷史階段及整體技術(shù)水平的限制,我國經(jīng)濟(jì)增長主要依靠增加生產(chǎn)要素的投入和物質(zhì)消耗來推動,國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也一貫呈現(xiàn)出高投入、高增長、低效益、高污染的典型粗放式增長特征。企業(yè)是由人財物等各種資源配置而成,其資源的質(zhì)量、以及配置、協(xié)作關(guān)系,決定企業(yè)的整體素質(zhì)。所以我們要從思想上重視管理工作,加強企業(yè)管理實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。加強管理實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變主要體現(xiàn)在以下兩個方面:一是可以有效實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展中數(shù)量和質(zhì)量的統(tǒng)一。企業(yè)發(fā)展在很大程長上表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)總量,按照科學(xué)發(fā)展觀的要求是在質(zhì)量基礎(chǔ)上實現(xiàn)數(shù)量和質(zhì)量的內(nèi)在統(tǒng)一。我們要求的增長質(zhì)量,是指經(jīng)濟(jì)增長中的健康和持續(xù),是和人力資源、資金、企業(yè)實際相協(xié)調(diào)發(fā)展,全盤考慮,在戰(zhàn)略目標(biāo)制定、短期發(fā)展速度的選擇要從企業(yè)實際出發(fā),周密部署,穩(wěn)健實施,不是頭腦發(fā)熱、竭澤而漁式的短期發(fā)展,我們加強管理,就是要實事求是,將不合理的速度降下來,提高增長的質(zhì)量。二是可以在資源與效益之間取得效益的最大化。任何企業(yè)都是在其所能控制、調(diào)節(jié)資源的范圍內(nèi)開展經(jīng)營活動,任何企業(yè)對資源的占有都是有限的,要在限的資源中求得最大的效益,就必須加強管理。首先,我們要提高對資源的控制能力,主要是加強對人力資源和資本等的爭取和利用,在遵循國家法律的前提下,通過企業(yè)內(nèi)部集約化配置,達(dá)到資源利用效益的最大化。因此,一定要用好用足資源。要切實抓好人力資源、資本、土地資源、生產(chǎn)資料的管理利用,持之以恒地搞好全面質(zhì)量管理,最大限度降低資源的浪費,提高資源利用水平,從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益,實現(xiàn)推進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。
四、小結(jié)
加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變是適應(yīng)全球需求結(jié)構(gòu)重大變化、增強企業(yè)抵御國際市場風(fēng)險能力的必然要求,是提高可持續(xù)發(fā)展能力的必然要求,是在后國際金融危機時期企業(yè)競爭中搶占制高點、爭創(chuàng)新優(yōu)勢的必然要求,是實現(xiàn)企業(yè)收入分配合理化、促進(jìn)企業(yè)和諧穩(wěn)定發(fā)展的必然要求,企業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型取得成效,也會推動實現(xiàn)我國全面建設(shè)小康社會、滿足人民群眾過上更好生活。
參考文獻(xiàn):
[1] 高洪深:區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué),中國人民大學(xué)出版社,2002
1.1能源消耗過大
改革開放20多年來，我國雖實現(xiàn)了年均增速超過9%的高速度增長，但增長主要依靠投資拉動，增長方式相對粗放。一些產(chǎn)業(yè)的盲目投資和低水平重復(fù)建設(shè)，雖實現(xiàn)了產(chǎn)量的增長，但卻以消耗大量資源能源為代價，不但不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化，而且也無益于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展.
2006年我國以占世界總量15%能耗、30%鋼材消耗、54%水泥消耗的巨大投入和消耗僅產(chǎn)出了占全球產(chǎn)值總量的5.5%的國內(nèi)生產(chǎn)總值①。在過去的20年，能源需求彈性系數(shù)平均為0.5，“十五”期間卻超過1.0。我國“十五”計劃預(yù)測，2005年主要污染物排放減少10%，其中二氧化硫排放量由2000年的1995萬噸降到2005年的1796萬噸，結(jié)果反而增長了27%，達(dá)到了2549萬噸②。從我國與西方7個發(fā)達(dá)國家能源消耗的比較來看(表3一1)，G一7國家平均創(chuàng)造1美元GDP所消耗的能源為n.7*1O(6)焦，而中國每創(chuàng)造1美元GDP所消耗的能源為:69*10(6)焦，是西方7個發(fā)達(dá)國家平均的5.9倍，是美國的4.3倍、德國和法國的7.7倍、日本的11.5倍。這說明了中國的經(jīng)濟(jì)增長方式是粗放型的③.
1.2環(huán)境污染嚴(yán)重
長期以來，我國經(jīng)濟(jì)的快速增長沒有把環(huán)境污染問題放在重要的位置，而是延續(xù)了西方國家發(fā)展初期所走的道路，先發(fā)展經(jīng)濟(jì)，后對環(huán)境污染進(jìn)行治理。工業(yè)排放廢氣、廢渣、廢水污染環(huán)境，尤其污染江河直接危害人們的身體健康。例如:我國七大江河水系，有54%的斷面受到不同程度的污染，76%的河流受到污染。工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，大量消耗資源，導(dǎo)致空氣中二氧化碳劇增，固體廢棄物的大量排放，污染環(huán)境.
我國廢棄物排放水平大大高于發(fā)達(dá)國家，每增加單位GDP的廢水排放量比發(fā)達(dá)國家高4倍，單位工業(yè)產(chǎn)值產(chǎn)生的固體廢棄物比發(fā)達(dá)國家高10多倍。2006年我國工業(yè)和生活廢水排放總量453億噸，其中化學(xué)需氧量排放1348萬噸，居世界第一:二氧化硫排放量2120萬噸，居世界第一;二氧化碳年排放量僅次于美國，居世界第二。2005年年初，瑞士達(dá)沃斯世界經(jīng)濟(jì)論壇公布了最新的“環(huán)境可持續(xù)指數(shù)”評價，在全球144個國家和地區(qū)的排序中，中國位居第133位，在全世界污染最嚴(yán)重的20多個城市中，有16個在中國。根據(jù)中國科學(xué)院2003年的估計，我國環(huán)境污染和生態(tài)破壞所造成的損失占GDP的巧%。①目前，我國關(guān)于環(huán)境保護(hù)的各項法律法規(guī)不夠完善，財政政策出臺滯后，公共財政政策對循環(huán)經(jīng)濟(jì)的扶持力度不夠。如:涉及環(huán)境保護(hù)的稅種太少，目前只有資源稅和所得稅涉及到環(huán)保問題，其他主體稅種對綜合利用“三廢”生產(chǎn)的項目沒有優(yōu)惠政策，這樣就限制了稅收對環(huán)境污染的調(diào)控力度，也難以形成專門的用于環(huán)保的稅收收入來源，弱化了稅收在環(huán)保方面的作用;對排放污染項目缺乏制約作用，有些稅種對環(huán)保項目本身免稅，卻對排污項目沒有限制作用，同時，那些有利于環(huán)境保護(hù)的無污染的產(chǎn)品和清潔生產(chǎn)，又沒有享受到優(yōu)惠的稅收政策;就現(xiàn)有涉及環(huán)保的資源稅來說，稅率過低，各檔之間的差距過小，征稅范圍狹窄，對資源的合理利用起不到明顯的調(diào)節(jié)作用，這與我國資源短缺，利用率不高，浪費現(xiàn)象嚴(yán)重的情況極不相稱，由于資源稅收入大部分歸地方，在執(zhí)行過程中又因為是對使用煤、石油、天然氣、鹽等自然資源所獲得的收益征稅，往往起到了鼓勵地方對資源過度開發(fā)的作用，反而加劇了生態(tài)環(huán)境的惡化.
1.3投資消費關(guān)系不協(xié)調(diào)
我國長期以來主要是靠投資和出口，特別是靠高投資來拉動經(jīng)濟(jì)增長，消費長期不足。據(jù)統(tǒng)計，從2003年以來，我國每年固定資產(chǎn)投資的增長率都保持在25%左右，資本形成占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重超過40%②。但我國最終消費占GDP的比重(消費率)卻從上世紀(jì)80年代超過62%，下降到2006年的50%，而世界平均的消費率是80.1%(2002年)，我國低于世界平均水平28個百分點①。從國際比較看，我國消費支出尤其是居民消費支出在GDP中所占比重不僅大大低于發(fā)達(dá)國家，也大大低于發(fā)展中國家的平均水平;投資所占比重卻過高，分別為發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家平均比重的2倍和1.6倍(見表3一2)。從世界上一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、開放度高的國家來看，無論是美國、日本還是歐洲的幾個大國，推動經(jīng)濟(jì)增長的第一要素都是消費，如美國是國際上進(jìn)出口第一大國，但出口對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率只有百分之十幾，它對經(jīng)濟(jì)增長的影響遠(yuǎn)排在國內(nèi)消費之后。高投資低消費的后果是投資效率低下，部分行業(yè)生產(chǎn)能力過剩，影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，影響居民整體生活質(zhì)量的提升，最終會影響經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展.
1.4產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理
目前我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)仍占主導(dǎo)地位，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)比重低。在三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，仍存在農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、工業(yè)素質(zhì)不高、服務(wù)業(yè)發(fā)展滯后等問題.
自2004年以來，我國鋼鐵、水泥和電解鋁3個行業(yè)的投資增長過快，不僅引發(fā)了這些產(chǎn)品的輪番上漲，加大了物價全面上漲的壓力，還使得產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的矛盾進(jìn)一步加劇。由于市場供需矛盾，導(dǎo)致鋼材價格上漲，致使鋼鐵產(chǎn)業(yè)盲目擴(kuò)張，這樣的生產(chǎn)規(guī)模勢必造成高投入、資源浪費、環(huán)境污染、效益低下.
改革開放以來，我國第一產(chǎn)業(yè)所占比重明顯下降，第二產(chǎn)業(yè)所占比重基本持平，第三產(chǎn)業(yè)所占比重大幅上升。三次產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中所占的比例由1978年的28.2:47.9:21.9調(diào)整為2007年的11.3:48.6:40.1。與1978年相比，2007年第一產(chǎn)業(yè)比重下降16.9個百分點，第二產(chǎn)業(yè)比重上升0.7個百分點，第三產(chǎn)業(yè)比重大幅上升16.2個百分點。但從國際上看，我國第一、二產(chǎn)業(yè)尤其是物質(zhì)資本密集的第二產(chǎn)業(yè)所占比重仍然過高，而人力資本相對密集的第三產(chǎn)業(yè)所占比重仍然過低:不僅低于世界平均水平，甚至明顯低于低收入國家的平均水平(見表3一3).
從三大產(chǎn)業(yè)對GDP增長的拉動作用來看，2003年以來，我國的GDP增長率都在10%以上，但第一產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率都在0.8個百分點以下，第二產(chǎn)業(yè)在5.3個百分點以上，第三產(chǎn)業(yè)在4個百分點左右。第一和第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率比較低，而第二產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率過高20世紀(jì)80年代，我國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)迅速崛起，同時我國實行改革開放，大量引進(jìn)外資，主要發(fā)展加工產(chǎn)業(yè)。90年代后期，中國更成為發(fā)達(dá)國家與地區(qū)加工產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主要對象，從而急劇擴(kuò)展為世界的“加工車間”。第二產(chǎn)業(yè)的急劇拓展成為80年代以來促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的主要原因，也是工業(yè)化發(fā)展階段的基本特征.
急劇的工業(yè)化發(fā)展進(jìn)程也給社會帶來了諸如資源的極度浪費、環(huán)境的嚴(yán)重污染、農(nóng)業(yè)的相對落后、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不足等一些后遺癥。中國目前正處于工業(yè)化中期，服務(wù)業(yè)占GDP比重較小，還不到40%，國際上比較發(fā)達(dá)的國家一般都在70%以上②。三次產(chǎn)業(yè)間的不協(xié)調(diào)，已經(jīng)到了不僅影響整個社會經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，也影響到第二產(chǎn)業(yè)本身持續(xù)發(fā)展的地步.
從第一、二、三次產(chǎn)業(yè)的就業(yè)比例(各產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)占總就業(yè)人數(shù)的比重)看，2007年為40.8:26.8:32.4。與一978年相比，2007年第一產(chǎn)業(yè)的就業(yè)比重大幅下降了29.7個百分點，第二產(chǎn)業(yè)就業(yè)比重上升了9.5個百分點，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)比重顯著上升了20.2個百分點。但是，我國三次產(chǎn)業(yè)的增加值比例與其就業(yè)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不相稱:第一產(chǎn)業(yè)增加值僅占GDP的11%，卻集中了40%多的就業(yè)人數(shù);第二產(chǎn)業(yè)增加值占到GDP的近一半，卻只吸納了l/4多的就業(yè)人數(shù);而第三產(chǎn)業(yè)的增加值與其就業(yè)比重雖然基本相稱，但同國際相比較，其就業(yè)比重不到發(fā)達(dá)國家平均水平的一半，也比許多發(fā)展中國家低得多(見3一4)。因此，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)不僅是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的需要，也是實現(xiàn)充分就業(yè)這丫最大民生問題的主要途徑.
1.5城鄉(xiāng)和區(qū)域發(fā)展不平衡
改革開放以來，無論是沿海的東部地區(qū)，還是廣大的內(nèi)陸地區(qū)，都實現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為全國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速增長做出了巨大的貢獻(xiàn).
然而，在發(fā)展過程中所形成的區(qū)域之間市場分割、地方保護(hù)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)類同、無序競爭等問題始終沒有得到很好的解決，特別是城鄉(xiāng)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展仍然不平衡.
據(jù)2007年2月國家發(fā)改委的《2006年中國居民收入分配年度報告》，2005年，我國東部地區(qū)與中部地區(qū)、西部地區(qū)之間的收入差距分別比2004年擴(kuò)大了462元和545元。同時，各地區(qū)內(nèi)部的“城鄉(xiāng)收入差”比上年擴(kuò)大500元以上;全國農(nóng)村居民人均收入不及城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的1/3①.
隨著經(jīng)濟(jì)增長速度的加快，社會各群體之間的利益差別已經(jīng)十分明顯。我國甚至被國際上稱為不平等發(fā)展最快的國家，改革已經(jīng)不能夠普遍提高各群體的“收益”。聯(lián)合國開發(fā)計劃署公布的2005年《人類發(fā)展報告》中就有對中國的地區(qū)差距、貧富差距的描述。據(jù)國家統(tǒng)計局披露，內(nèi)地最富裕的10%人口占有了全國財富的45%;而最貧窮的10%的人口所占有的財富僅為1.4%;銀行60%的存款掌握在10%的存戶手里。這些都表明，中國經(jīng)濟(jì)多年高速增長的成果未能被社會各階層共享，而是聚集在少數(shù)人手里。①我國居民收入差距過大，大量居民屬于低收入或中低收入階層是我國GDP中居民消費所占比重過低的根源。這同我國社會保障制度、個人所得稅和財產(chǎn)稅等稅制不健全，再分配作用沒有充分發(fā)揮直接相關(guān)。如:我國個人所得稅實行分類所得稅制，沒有綜合考慮居民家庭的人口、生計、健康狀況和教育支出等實際負(fù)擔(dān)，稅負(fù)分配不公.
1.6人力資本資源醫(yī)乏實現(xiàn)
經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，離不開高素質(zhì)的勞動者，他們是推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的主體力量。教育投資是人力資本形成和積累的主要途徑。教育不僅要傳授科學(xué)知識和技能，還應(yīng)加強勞動態(tài)度和職業(yè)道德的教育，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式提供人才基礎(chǔ)和智力支持.
目前，我國對科技人才、教育及研究與開發(fā)的投入偏低，嚴(yán)重影響了科技水平及勞動力素質(zhì)的提高，從而制約了經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變。例如:從教育事業(yè)看，2007年發(fā)展中國家的教育投資占國民生產(chǎn)總值的比重平均在4%以上，而我國僅為1.32%。我國“十一五”規(guī)劃提出到2010年前后實現(xiàn)“財政性教育支出占GDP比例達(dá)到4%”的目標(biāo)。同樣是發(fā)展中人口大國印度，雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不如我國(按照世界銀行的統(tǒng)計，2007年我國人均國民收入為2360美元，而印度只有950美元)，但印度早在2000年就己經(jīng)達(dá)到了該目標(biāo)，并雄心勃勃地向OECD國家平均為5%的目標(biāo)努力。②因此，盡管我國政府十分重視教育事業(yè)，在財政支出中，教育支出增長速度高于財政支出的平均增長速度，但由于財政收入占GDP的比重太低，所以教育投資占國民生產(chǎn)總值的比例也太低，這必然會制約教育事業(yè)的發(fā)展。同時，我國勞動力人口眾多，但勞動力的整體素質(zhì)不高。聯(lián)合國科教文組織提供的研究結(jié)果表明，生產(chǎn)率與勞動者的受教育程度呈現(xiàn)高度的正相關(guān)關(guān)系。與文盲相比，小學(xué)畢業(yè)生可以提高生產(chǎn)率43%，初中生可以提高108%，大學(xué)生可以提高300%.
因此，我國人力資本資源是比較匾乏的，我國的高等教育和職業(yè)教育水平急需提高.
1.7自主創(chuàng)新能力低下
與創(chuàng)新型國家相比，我國企業(yè)自主創(chuàng)新能力仍顯薄弱，自主品牌缺失現(xiàn)象嚴(yán)重，自主知識產(chǎn)權(quán)與主要工業(yè)化國家相比還存在很大差距。自主創(chuàng)新能力不足，將難以為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供強勁的動力支持，并會造成國家創(chuàng)新地位下滑。據(jù)央視報道，2002年一2003年度中國“全球競爭力”的排名為第33位，2004一2005年度的排名為第46位①.
造成我國企業(yè)自主創(chuàng)新能力薄弱的主要原因是研發(fā)投入不足、科技人才短缺、企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新的主體地位尚未確立、稅收政策在促進(jìn)自主創(chuàng)新的應(yīng)有功能未得到充分發(fā)揮。我國現(xiàn)行激勵自主創(chuàng)新稅收體系不健全，稅收政策目標(biāo)不明確，缺乏.系統(tǒng)性，稅收優(yōu)惠受益不均。如:在稅收優(yōu)惠政策支持和鼓勵的科技發(fā)展領(lǐng)域缺乏傾向性，在如何協(xié)調(diào)發(fā)展基礎(chǔ)理論研究和應(yīng)用技術(shù)研究、發(fā)展高新技術(shù)和改革傳統(tǒng)技術(shù)等方面目標(biāo)不清晰;現(xiàn)行優(yōu)惠政策使科技成果的受讓者受益較多，而科研單位和科技工作者獲益較少。我國對自主創(chuàng)新的稅收優(yōu)惠政策以事后優(yōu)惠為主，缺乏事前的鼓勵和支持。如:我國現(xiàn)行的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)稅收政策激勵的重點在產(chǎn)業(yè)鏈的下游，對于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的形成和規(guī)模化起到了重要的作用，但由于缺少了對產(chǎn)業(yè)鏈上游的政策支持，企業(yè)自主創(chuàng)新的積極性受到抑制。缺乏針對風(fēng)險投融資的相關(guān)稅收政策。在技術(shù)創(chuàng)新的整個過程中，都存在著資金風(fēng)險，而由于技術(shù)創(chuàng)新活動自身所具有的高風(fēng)險性和收益的不穩(wěn)定性，一般難以得到商業(yè)銀行的支持，而僅僅利用政府的直接財政支出來資助企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新的效果是非常小的，所以，我國具有核心技術(shù)創(chuàng)新項目的高科技企業(yè)和擁有核心技術(shù)創(chuàng)新項目的個人，在技術(shù)創(chuàng)新的起步階段，都面臨著籌資難、利潤低的困難，而我國目前缺乏相關(guān)針對風(fēng)險投融資的稅收政策使其在自主創(chuàng)新方面受到影響。我國現(xiàn)行的稅收政策中，對于高科技人才的收入并沒有明確的個人所得稅優(yōu)惠，尤其是對高科技人才的創(chuàng)新發(fā)明所獲收入缺乏相應(yīng)的稅收激勵，對高科技人才的技術(shù)入股、股票期權(quán)的個人所得稅征收等問題也沒有得力的稅收措施。這些問題的存在既不利于調(diào)動科技人才的積極性，又降低了高科技行業(yè)對人才的吸引力，使得大量人才流向海外.
1.8企業(yè)海外投資困難
國際投資有利于全球資本、資源、技術(shù)等生產(chǎn)要素的合理流動，我國政府越來越重視對外投資問題，部分企業(yè)也有對外投資的積極性。但是，由于受到諸因素的限制，我國企業(yè)在海外投資方面困難重重，其主要表現(xiàn)在以下幾個方面:
1.8.1海外投資法規(guī)與政策落后
我國涉外投資法律體系和結(jié)構(gòu)不盡合理，現(xiàn)行涉外投資立法僅限于有關(guān)吸引外商來華投資方面，而有關(guān)企業(yè)海外投資方面的立法工作幾乎一片空白。長期以來，我國對海外投資企業(yè)發(fā)展缺乏總體規(guī)劃，海外投資處于企業(yè)自我發(fā)展?fàn)顟B(tài).
境外投資的政策依據(jù)主要是《海外投資項目審批所需主要文件的內(nèi)容和要求》，它完全是按中央各部委文件的內(nèi)容要求而制定，政府并未制定《境外投資管理辦法》.
上述《要求》僅僅涉及國有及集體所有制的企業(yè)，沒有規(guī)定民營、“三資”企業(yè)的海外投資審批程序.
1.8.2.境外投資手續(xù)煩瑣
國家有關(guān)部門對境外投資項目進(jìn)行審批的初衷是試圖從嚴(yán)把關(guān)，為對外投資項目的落實和實施后的經(jīng)濟(jì)效益提供保障。但是，目前參與審批的政府部門層次太多，范圍太廣，環(huán)節(jié)太多，加上各部門把握的尺度不同，為企業(yè)進(jìn)行項目申請帶來許多困難。這不僅挫傷了企業(yè)對外投資的積極性，而且也會延誤商機.
1.8.3外匯管制的制約
我國迄今沒有實現(xiàn)人民幣資本項目自由化，對境外投資所需外匯的匯出管制嚴(yán)格。盡管中央已經(jīng)定下了促進(jìn)海外投資的總體方針，但具體的外匯管理措施還沒有相應(yīng)改變。這對我國實施“走出去”戰(zhàn)略產(chǎn)生了巨大的影響，主要表現(xiàn)在:資本項目外匯管制過嚴(yán)，阻礙了境外投資的發(fā)展:利潤匯回保證金管理，對企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不利;現(xiàn)行《境外投資外匯管理辦法》提高了企業(yè)的用匯成本，加大;海外中資企業(yè)融資的難度.
1.8.4境外投資缺乏資金支持
目前，我國金融保險業(yè)的發(fā)展還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)海外投資的需要。主要表現(xiàn)在:海外企業(yè)獲得的資金支持力度不夠，企業(yè)能采用的融資方式不夠靈活，對國際商業(yè)融資的控制，阻礙了企業(yè)利用國際資金市場;對租賃業(yè)務(wù)認(rèn)識和管理方面存在不足，租賃業(yè)的經(jīng)濟(jì)地位和作用尚未得到充分肯定，缺乏完善的租賃立法，影響了企業(yè)依靠租賃業(yè)務(wù)增強資金實力并向海外擴(kuò)展;投資咨詢業(yè)發(fā)展滯后.
1.8.5政策支持措施不完善
我國在對境外投資保護(hù)方面缺乏必要的科學(xué)機制，利益比較和風(fēng)險評估方面的工作尚未形成體系，甚至連承擔(dān)海外投資擔(dān)保的合適機構(gòu)也沒有，這些問題的存在無疑對我國企業(yè)的對外投資形成了不同程度的制約和阻礙.
1.8.6信息服務(wù)欠缺，境外投資信息不暢
政府尚未建立和完善海外投資企業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，境外信息渠道少。海外投資尤其是高科技企業(yè)的投資，通常要求企業(yè)事先做好充分的調(diào)查研究。由于由于我國企業(yè)實力薄弱，難以獨立投入大量人力物力了解國際市場信息，這就要求有關(guān)部門建立涵蓋廣泛市場空間的境外投資服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為國內(nèi)企業(yè)投資提供從考察、調(diào)研、注冊到辦公場所、經(jīng)營、稅務(wù)、法律、會計等全面的咨詢服務(wù).
1.8.7對企業(yè)海外投資保護(hù)力度不夠
進(jìn)入海外市場投資，若遇到東道國經(jīng)濟(jì)政策、政治形式、國際收支和匯率政策等多方面的影響，具有較大的風(fēng)險，可能使企業(yè)遭受重大損失，因此發(fā)達(dá)國家對境外企業(yè)和境外投資行為都有比較完善的風(fēng)險保障機制。而我國在這方面做得不夠，至今還沒有海外投資保險機構(gòu)為企業(yè)進(jìn)行海外投資保險.
1.8.8企業(yè)境外投資實力不足
與國內(nèi)經(jīng)營相比，企業(yè)開展海外經(jīng)營需要付出額外的成本，因此需要較強的實力。與西方跨國公司相比，我國企業(yè)實力比較薄弱，中小企業(yè)尤其突出。從海外投資項目規(guī)模來看，發(fā)達(dá)國家跨國公司平均投資規(guī)模為600萬美元，發(fā)展中國家為260萬美元，而我國非貿(mào)易性企業(yè)平均投資額僅為120萬美元。①1.8.9缺乏跨國經(jīng)營人才成功的跨國企業(yè)離不開優(yōu)秀的管理人才，尤其是高級管理人才。跨國經(jīng)營更需要高素質(zhì)的人才，而且要有良好的激勵和約束機制。我國在經(jīng)濟(jì)快速增長過程中，人才匾乏的問題己經(jīng)顯現(xiàn)，國際性、復(fù)合型經(jīng)營人才更是奇缺，這使得我國企業(yè)外派人員素質(zhì)不高。同時，我國跨國經(jīng)營企業(yè)實力薄弱對人力資源的挖掘和培養(yǎng)也產(chǎn)生了制約作用.
關(guān)鍵詞：德國；住房租賃；主要經(jīng)驗；啟示
中圖分類號：F830 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B 文章編號：1674-2265(2011)10-0046-04
一、引言
近年來，由于各種利益的驅(qū)使，從政策導(dǎo)向和我國居民獲取、解決住房問題的意識上看，租賃方式在我國被邊緣化。住房市場結(jié)構(gòu)明顯失衡，直接影響到房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。
一方面，從整個住房租賃市場來看，我國缺乏專門的房屋租賃法或相關(guān)租賃法規(guī)，租賃房屋的詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)及租賃登記備案等缺乏細(xì)則，而且租房市場長期缺乏權(quán)威的統(tǒng)計信息，供需情況、房源分布、租金等沒有統(tǒng)計部門的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，政策制定與居民租房缺乏信息支撐，導(dǎo)致承租人或出租人權(quán)益未得到有效保護(hù)，租賃市場亂象頻生。另一方面，我國缺乏房地產(chǎn)企業(yè)涉足的住房租賃供應(yīng)體系?，F(xiàn)行的政策安排基本上是鼓勵住房出售，企業(yè)經(jīng)營租賃住房稅負(fù)占租金收入的30％左右，在這種稅率下，企業(yè)基本無盈利可言，因此開發(fā)商和機構(gòu)投資者很難涉足住房租賃的投資和經(jīng)營。而且房地產(chǎn)企業(yè)投資經(jīng)營住房租賃缺乏長期穩(wěn)定的融資渠道。與投資出售的住房相比，投資供出租的住房需要長期占用資金，且資金量較大，投資回收期一般要30-40年，因此對企業(yè)資金實力和融資能力的要求很高，大量規(guī)模小的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏足夠的資金。在我國目前的金融體制下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏長期政策性貸款支持，經(jīng)營租賃房在融資上面臨困難。
另外，對于我國提倡的公共租賃房建設(shè)發(fā)展(包括廉租房)，由于政府持有房源，后續(xù)的維護(hù)、更新改造以及管理方面都需要投入大量的人力、物力和財力，這對政府的資格審查、后續(xù)管理等效率均提出了更高的要求，而且全國各地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)差異較大，國家層面的針對公租房的法規(guī)制度或指導(dǎo)性意見無法統(tǒng)一或規(guī)范。廉租房覆蓋范圍有待進(jìn)一步擴(kuò)大，公共資源并未實現(xiàn)均等化，加之戶籍、教育等基本權(quán)利與住房長期掛鉤的不合理現(xiàn)象，政府難以有效調(diào)配資源，“夾心層”的租住房問題愈發(fā)突出。
本文嘗試借鑒德國住房租賃市場發(fā)展的主要經(jīng)驗，結(jié)合中國實際，構(gòu)建我國住房租賃市場的發(fā)展路徑。
二、租賃住房的雙重屬性
根據(jù)使用者住房占有方式或住房消費方式的不同，通常將住房分為租賃住房與自有住房兩類。對于自有住房，使用者享有完全產(chǎn)權(quán)，如所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)等，同時可以在市場上自由買賣住房。對于租賃住房，使用者只具有合同期內(nèi)的使用權(quán)，所有權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)歸租賃房主所有。自有住房不一定自住，也可用于租賃。
租賃住房有雙重屬性。一方面，租賃住房是一種商品，具有商品屬性，其租金價格由市場供求關(guān)系決定，租金結(jié)構(gòu)中必然包含了房主所要求的利潤，一般是比較高的。住房的市場租金和市場買賣價格其實是內(nèi)在一致的，所以，買不起住房的人也較難長期支付市場租金。市場租賃住房一般為私人或住房機構(gòu)所有，以盈利為目的，租賃方式是自由尋找、自由成交。
另一方面，租賃住房還有特殊屬性，即社會保障性，是解決中低收入人群、新就業(yè)人員、外來務(wù)工人員等住房困難的一個途徑。突出表現(xiàn)在于它是確保居民生存的基本物質(zhì)條件，是人們最基本的生活資料和必需品。那些中低收入家庭雖然不具備購買住房或市場租賃住房的消費能力，但“居者”應(yīng)該“有其屋”，住房租賃不能完全由市場決定。保障性租賃住房不歸個人所有，而是由政府或公共機構(gòu)所有，租金價格低于市場價或承租者能承受的價格。對于租賃住房，過于強調(diào)其商品屬性，忽略其社會保障屬性，完全依賴市場實現(xiàn)其供求均衡，必然會引發(fā)分配不均、社會不穩(wěn)定等問題。
保障性租賃住房由于具有特殊性，其投資與建設(shè)自然由政府負(fù)責(zé)。然而，政府財力是有限的，其作用不能僅僅停留在花錢投資上，而且還需引導(dǎo)民間資本投資建造保障性租賃住房。投資建造只租不售的保障性租賃住房，靠民間資本完全自愿是不可能的，這就需要政府的指導(dǎo)和適度的強制性。也就是說政府可以通過法律法規(guī)等行政干預(yù)形式，強制要求具有一定開發(fā)規(guī)模的房地產(chǎn)公司建造一定比例的保障性租賃住房，從而實現(xiàn)政府的社會職能。
三、住房租賃市場發(fā)展的德國模式
在德國這個歐洲綜合經(jīng)濟(jì)實力最強的國家，60％的民眾選擇一輩子租房居住。這并不是因為德國房價高，與其國民收入相比，德國是西方發(fā)達(dá)國家中房價最低的國家之一。租房，作為大部分國民的規(guī)模，在德國有著悠久的歷史。長期以來，良好的法律法規(guī)、政策條例規(guī)范了房屋租賃市場，很好地保障了租客的權(quán)益。被稱為“福利社會”的德國，對房屋租賃的規(guī)范深深地根植于其憲法精神中，這種理念值得國際社會深思與借鑒。
(一)租房供給以房地產(chǎn)企業(yè)為主，建設(shè)保障性租房享受優(yōu)惠政策
據(jù)德國聯(lián)邦統(tǒng)計局2008年數(shù)據(jù)顯示，德國出租房源的構(gòu)成中，93％左右的房子為私房，真正由政府出租的住房僅占出租住房總數(shù)1％到2％。由于政府出租的住房數(shù)量很少，所以就采取了一些強制措施，保證出租房源。一是法律規(guī)定，德國住房合作社建造的住房必須用于出租，不能出售。住房合作社每年建造的房屋數(shù)量占全國總數(shù)量的1/3左右，如此龐大數(shù)量的房屋只能用于出租無疑對出租房源的穩(wěn)定起到重要作用。二是部分地方政府規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在建造住房過程中，必須預(yù)留一定比例的住房，專門賣給或者租予低收入者等特殊群體。如科隆市每年新建的住房數(shù)量大約為3800套，而其中的1000套必須作為出租房，專門為低收入群體建造。為支持房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)保障性住房。政府予以優(yōu)惠條件支持，如長期貸款、低息貸款甚至是無息貸款、土地優(yōu)惠、免稅等政策優(yōu)惠。
(二)制定“房租合理價格表”，嚴(yán)格控制住房租賃價格
關(guān)于房租價格，德國政府并不任由市場供求關(guān)系確定房租水平，而是由市政部門、房東與房客協(xié)會、房屋租賃介紹所等機構(gòu)，根據(jù)所租房屋地理位置、交通狀況、房屋建筑年份、質(zhì)量及節(jié)能情況，確定一個“房租合理價格表”，每套房屋的租金都要參考該價格表。如果房東不參照該表，對房客漫天要價，就可能會受到懲罰。如法律規(guī)定，房東不得隨意漲房租，即使要漲到同類住房的通常水平，當(dāng)事人還必須連續(xù)15個月內(nèi)沒漲過價，而且漲幅一般不得超過10％：3年之內(nèi)不允許房租漲幅超過20％：如果房東的房租超過“合理價格”的20％，就構(gòu)成違法，超過50％，就構(gòu)成犯罪，如果不及時改正還可能面臨牢獄之災(zāi)。
(__)規(guī)范租賃市場管理，有效保護(hù)租房者與房東合法權(quán)益
一是加強租房合同管理。德國的租房合同分為有限期和無限期兩種。無限期合同保證租房人能夠長久租住一處房產(chǎn)。租房合同的一方若想終止合同，通常
須提前3個月通知對方。如果租期超過5年,須提前半年通知對方；租期為8年，須提前9個月通知；租期達(dá)到10年或以上，則須提前1年通知。二是明確規(guī)定禁止“二房東”現(xiàn)象，有效地防止住房租賃非法投機。三是在保護(hù)房東權(quán)益方面，法律規(guī)定。簽署租房合同前，租房人必須向房東出具3項證明：信用等級證明，即此前支付租金的記錄；詳細(xì)的工作情況：財務(wù)狀況證明。租房合同通常還規(guī)定租房人須按人住時原樣交還房屋，租房期間對房屋所做改變須全部恢復(fù)。四是在保護(hù)租房者權(quán)益方面。法律規(guī)定如果租房者沒錢支付房租，房主不能直接將其趕出去，而需要先上訴到法庭，提供證據(jù)證明租房者確實沒有足夠收入。
(四)提供房租補貼，全力解決低收入者住房問題
房租補貼是目前德國政府對低收入居民住房保障的主要方式。根據(jù)規(guī)定，德國公民凡家庭收入不足以租賃適當(dāng)住房者，有權(quán)享受住房補貼，以保證每個家庭都能夠有足夠的住房支付能力。具體而言，就是先要根據(jù)低收人家庭的具體情況，確定一個可以承受租金的數(shù)額(一般按家庭收入的25％確定)，然后與該家庭實際繳納的租金對比，后者與前者的差額由政府負(fù)擔(dān)。房租的補貼資金由聯(lián)邦政府和地方政府各負(fù)擔(dān)一半。如科隆市有100萬人口，其中9萬人享受房租補貼。領(lǐng)取房租補貼的家庭，住房負(fù)擔(dān)占家庭稅后月收入的比例南45％下降到3l％。
四、德國公共租賃住房發(fā)展的經(jīng)驗
德國公共租賃房屋的政策根據(jù)不同時期的需要而轉(zhuǎn)變，但總體原則始終是保障居者有其屋。從實踐看，早期德國調(diào)動各種社會資源建設(shè)福利房，對于解決住房緊張、穩(wěn)定房價起到了決定性作用；當(dāng)前德國政府逐步退出公租房市場，也是適應(yīng)了形勢需要，這并未妨礙低收入者解決住房問題。
(一)保障性住房租賃的發(fā)展應(yīng)由政府主導(dǎo)
在德國，房地產(chǎn)業(yè)被視為社會福利機制的重要一環(huán)。與醫(yī)療、教育等福利一樣，保障居民住房是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一。其《住宅建設(shè)法》明確規(guī)定，要建造面積、布局、租金適合廣大居民需要的住房。聯(lián)邦政府自1949年以來，每年都向各州提供數(shù)額不等的財政支持用于福利房建設(shè)或補貼。自上世紀(jì)末開始，大多數(shù)居民的住房問題得以解決，福利房逐漸退出歷史舞臺，聯(lián)邦政府直接參與的保障房建設(shè)也宣告落幕。然而，德國并未放松對整個租房市場的管理，政府通過控制房價、房租等手段保障低收入者的住房。如政策規(guī)定，在房屋建成后，住房投資人需要首先與政府合作，在一定的期限內(nèi)以成本價將房屋出租給政府指定的群體，期限截止后，投資人才可進(jìn)行市場運作；政府將資助低收入群體租賃合適的住房。通過這些緩阻機制，德國政府力圖緩解政府退出帶來的后果。正是在政府的積極引導(dǎo)及強烈干預(yù)下，德國大力發(fā)展租房，租金的穩(wěn)定得到了保證，更重要的是讓廣大租房者能夠獲得穩(wěn)定的住房。
(二)住房租賃供給應(yīng)多元化
從德國模式看，政府只供應(yīng)很少一部分保障性住房，大部分是房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)的。但為確保市場化供應(yīng)充足，德國政府重點在政策激勵上做文章。一方面出臺政策強制性要求房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)出租房，并保證一定比例用于保障性租房；另一方面又賦予房地產(chǎn)企業(yè)政策優(yōu)惠，如低息或無息貸款、土地優(yōu)惠、免稅等。這樣既發(fā)揮了財政資金四兩撥千金的作用，引導(dǎo)大量民間資金進(jìn)入租房建設(shè)，又保證了房地產(chǎn)企業(yè)的利益不受大的損失，確保房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)的積極性。此外，德國住房合作社也是租賃住房供應(yīng)的主要力量。住房合作社依靠社員人社資金可獲取國家等量資金的資助，并可爭取銀行等量的低息貸款。房屋建成后分配給社員租住，社員按照入社的先后順序排隊租房。目前，德國有2000個住房合作社，屬下?lián)碛?00萬套住房、300萬個會員，統(tǒng)計顯示，合作社建造的住宅占德國新建住宅總數(shù)的30.9％。
(三)租賃市場快速發(fā)展要有法律規(guī)范
德國房地產(chǎn)租賃市場快速發(fā)展離不開健全的法律體系的支撐。長期以來，良好的法律法規(guī)、政策條例規(guī)范了房屋租賃市場，很好地保障了租客與房主的合法權(quán)益。從住房租賃的認(rèn)識上看，德國《民法典》把房屋租賃分為“使用租賃”和“收益租賃”兩類，對以使用為目的、供普通居民租賃居住的“使用租賃”進(jìn)行了嚴(yán)格的法律規(guī)定；從性質(zhì)上看，德國《住宅建設(shè)法I、II》為租賃住房定下了“公益”、“福利”的基調(diào)，“創(chuàng)建面積、布局、租金或負(fù)擔(dān)適合廣大居民需要的住房”是其明文規(guī)定的宗旨；從市場上，不僅有鼓勵修建租住房屋的法律規(guī)定，更加專業(yè)的法律則是《租房法》，這項法律嚴(yán)格規(guī)定房租漲幅在三年內(nèi)不得超過20％等。房屋租賃市場因為嚴(yán)格的法規(guī)而干凈透明，租客可以獲得巨大的安全感――在德國，租住同一間房子達(dá)數(shù)十年之久的住客數(shù)量相當(dāng)可觀。
(四)政府補貼是低收人者租房的重要保障
德國人普遍持有一種觀點：“即便房屋市場從總體上講是供需均衡的，但仍有一些家庭無法依托本人的力氣取得相應(yīng)的住房?！睂τ谶@一低收人群體，政府主要采用財政補貼的方式。根據(jù)規(guī)定，德國公民凡家庭收入不足以租賃適當(dāng)住房者，有權(quán)享受住房補貼，以保證每個家庭都能夠有住房支付能力。具體而言，就是先要根據(jù)低收入家庭的具體情況，確定一個可以承受租金的數(shù)額(一般按家庭收入的25％確定)，然后與該家庭實際繳納的租金對比，后者與前者的差額由政府負(fù)擔(dān)。房租的補貼資金由聯(lián)邦政府和地方政府各負(fù)擔(dān)一半。2009年，德國人均月收入為2400-3000歐元。據(jù)此。每月收入在2200歐元以下的獨身家庭，兩個成年人帶一個孩子且月收入在4100歐元以下的家庭，都可以請求房錢上漲補助，即上漲局部的90％由政府承當(dāng)。
五、我國住房租賃市場的發(fā)展路徑
(一)政府應(yīng)加大支持力度，全面推動住房租賃市場的發(fā)展
十二五規(guī)劃要求，對中等偏下收入住房困難家庭，實行公共租賃住房保障。這要求我國各級政府應(yīng)加大政策支持力度，通過稅收、法律、補貼等各種政策手段，借鑒德國經(jīng)驗，改變我國住房市場的消費方式，努力打造一個住房租賃與住房買賣并重發(fā)展的市場。充分發(fā)揮宏觀調(diào)控職能，為住宅租賃市場創(chuàng)造良好的法規(guī)政策環(huán)境，大力扶持住房租賃業(yè)和相關(guān)中介機構(gòu)的發(fā)展，運用政策推進(jìn)住房租賃業(yè)務(wù)；在增量結(jié)構(gòu)中逐步擴(kuò)大租賃比重，加大力度向存量市場拓展，改變長期以出售為中心的住房流通格局。
(二)規(guī)范住房租賃市場的交易行為，建立誠信、高效的住房租賃市場
梳理目前住房租賃市場的法律法規(guī)，使業(yè)主和租戶的利益得到充分的法律保障。進(jìn)一步完善房屋租賃合同網(wǎng)上備案，并加強房屋租賃合同的約束力，監(jiān)管業(yè)主有效執(zhí)行租約，不得隨意提高房租、跟風(fēng)漲價。盡快將租房市場情況納入統(tǒng)計范圍，并及時向社會公布，以利于根據(jù)市場變化調(diào)整政策，也利于租房人參考租房。對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人的行為進(jìn)行法律和行業(yè)自律約束，保障租賃雙方通過經(jīng)紀(jì)機構(gòu)進(jìn)行租賃交易時利益不受侵犯。
(三)加大租賃房源籌措，保證租賃住房供給
一是進(jìn)行住房保障制度創(chuàng)新，增加保障型租賃住房供應(yīng)。政府鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)新建保障型租賃住房，利用政府掌握的經(jīng)濟(jì)杠桿，制定有關(guān)鼓勵保障性租賃房的融資、稅收及土地支持政策，引導(dǎo)企業(yè)在投資開發(fā)新的商品房時合理配比，增加小戶型商品住宅的建設(shè)，參與投資和經(jīng)營保障性租賃房。二是創(chuàng)新資金籌措機制。建立以財政預(yù)算為主的住房保障專項基金，加大財政投入，將住房公積金增值凈收益全部州于廉租住房建設(shè)，建立穩(wěn)定規(guī)范的資金來源制度，確保必要的財政預(yù)算資金及時到位。同時，研究探索中長期融資與社會資金籌措的新機制，允許部分住房公積金資金、基金、信托資金、保險資金和房地開發(fā)商資金等進(jìn)入。
[關(guān)鍵詞] 智能系統(tǒng) 防盜 報警
聯(lián)網(wǎng)式商場防盜報警系統(tǒng)克服了單機報警系統(tǒng)的各種缺點，推出后得到很快的普及。報警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)后，可以設(shè)立接警中心，對商場內(nèi)的報警器進(jìn)行綜合管理。既快速有效的制止偷盜，又節(jié)省人力、物力，同時可加大員工的安全意識，當(dāng)住戶無意中忘記布防系統(tǒng)后，接警中心人員可以電話通知員工或通過電話對員工的報警系統(tǒng)進(jìn)行布防。這樣可有效地杜絕因員工大意而造成的損失，員工的報警系統(tǒng)報警后可自動迅速的撥通接警中心主機，發(fā)出警報數(shù)據(jù)，同時也可撥通系統(tǒng)預(yù)先設(shè)好的固定電話、手機等。這些有效的功能得到很大的普及。隨著大量的使用和推廣，基于電信線路的聯(lián)網(wǎng)報警器存在的問題也逐漸暴露出來。
（1）在反映時間上，因以電信線路為傳輸網(wǎng)絡(luò)，需要通過電信部門的撥號程序才能進(jìn)行信號傳輸，往往浪費大量的時間，從警情發(fā)生到接警中心計算機響應(yīng)一般要用4秒～5秒或更長，這樣在突發(fā)事件預(yù)防方面往往達(dá)不到要求。
（2）使用和維護(hù)成本方面，員工的每次有效信息都要通過電話線進(jìn)行傳輸，相當(dāng)于撥通一次電話，電信部門就會收取通話費，按每天30次使用，成本為6元，這也是一筆不小的開支。
（3）在安全和穩(wěn)定性方面，因傳輸網(wǎng)絡(luò)依賴于電信部門的網(wǎng)絡(luò)，當(dāng)電信部門的相關(guān)設(shè)備或線路出現(xiàn)問題時，報警信息就無法傳到報警中心，就會發(fā)生漏報現(xiàn)象。
（4）在獨立性方面，每個部門都配有自己的電話機，報警主機是串接在電話機之間，當(dāng)個別的電話機性能不良或調(diào)制信號不符合規(guī)定時，容易導(dǎo)致報警線路的癱瘓。
因以上的問題是傳輸網(wǎng)絡(luò)的依賴性造成的，是基于電信線路報警系統(tǒng)的固有問題，無法根本克服?？偩€制報警系統(tǒng)通過商場內(nèi)的局域總線作為基礎(chǔ)物理網(wǎng)絡(luò)，徹底擺脫電信線路的局限，具有先進(jìn)性、開放性、獨立性、擴(kuò)展性、高效性和經(jīng)濟(jì)性等特點。
總線制報警系統(tǒng)還具有以下特點:
（1)使用和維護(hù)成本低。因為物理網(wǎng)絡(luò)為商場內(nèi)自己鋪設(shè)的局域總線，在使用和維護(hù)上不需要再次投入資金，真正做到一次投資、終生受益。
（2)報警反應(yīng)快速高效。因其系統(tǒng)是采用數(shù)碼流直接傳輸，不需要對信號進(jìn)行調(diào)制，真正做到即時報警、即時接警，從報警發(fā)生到中心警示，只需10-1S數(shù)量級。
（3)容易擴(kuò)展、兼容性好。智能商場的大多數(shù)子系統(tǒng)都通過商場的局域總線傳輸信號，增減報警控制器的數(shù)量不需要對總線進(jìn)行改造。
（4)易于安裝和維護(hù)?？偩€制報警系統(tǒng)的安裝配置可以通過接警中心計算機的軟件進(jìn)行，還能與其他子系統(tǒng)互連互通。
隨著信息時代來臨，商場進(jìn)入高速發(fā)展時期，商場防盜報警系統(tǒng)作為商場智能化系統(tǒng)中的子系統(tǒng)之一，承載著商場所面臨的挑戰(zhàn)與機遇。由于消費文化的不同，商場對于防盜報警系統(tǒng)的要求也不是一成不變的。商場防盜報警系統(tǒng)既要易于使用、安裝和維護(hù)，又要有利于擴(kuò)展和升級，還要考慮與其他系統(tǒng)的集成和信息共享。
智能化的商場防盜報警系統(tǒng)的主要技術(shù)發(fā)展趨勢及問題可從以下幾個方面來看：
（1）控制網(wǎng)的標(biāo)準(zhǔn)化和開放性。這一趨勢將影響商場防盜報警系統(tǒng)具有開發(fā)性和互操作性，另外值得注意的是，近來工業(yè)以太網(wǎng)的發(fā)展已有取代現(xiàn)場總線的趨勢，或者說現(xiàn)場總線的發(fā)展必然向工業(yè)以太網(wǎng)靠近，工業(yè)以太網(wǎng)因其TCP/IP協(xié)議的開放性而具有廣泛應(yīng)用的潛力，控制網(wǎng)中融入IP技術(shù)是值得注意的動向。
（2）網(wǎng)絡(luò)寬帶化和引入Internet技術(shù)。在我國政府部門制定的信息產(chǎn)業(yè)“十五”計劃綱要和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)框架思路中,提出了抓緊建設(shè)國家信息產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，繼續(xù)建設(shè)寬帶傳輸網(wǎng)絡(luò),大力發(fā)展高速互聯(lián)網(wǎng)，高度重視信息資源的開發(fā)利用。為了滿足日益增長的信息應(yīng)用以及本身的系統(tǒng)集成和信息融合的需求，商場防盜報警系統(tǒng)的寬帶化是必然的。隨著光纖的廣泛使用,光纖到樓,光纖到桌面,為商場防盜報警系統(tǒng)寬帶化創(chuàng)造必要的條件。
（3）逐步使用無線通信技術(shù)。商場防盜報警系統(tǒng)選用無線通信技術(shù)是發(fā)展的趨勢，今后隨著Internet的無線訪問、無線局域網(wǎng)、無線家居智能系統(tǒng)等技術(shù)的不斷成熟，無線通信技術(shù)將會在商場報警系統(tǒng)中廣泛應(yīng)用。
（4）視頻傳輸技術(shù)的應(yīng)用。在數(shù)字化視頻傳輸系統(tǒng)包括視頻點播系統(tǒng)(VOD)、會議電視系統(tǒng)(MTV)、可視電話系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)以及用戶之間的各種視頻傳輸系統(tǒng)，這些視頻傳輸技術(shù)在商場防盜報警系統(tǒng)上將會大量使用。
（5）系統(tǒng)集成化是必然趨勢。在目前的智能商場中，可能存在局域網(wǎng)、電話網(wǎng)、雙向有線電視網(wǎng)和控制網(wǎng)四類網(wǎng)絡(luò)，另一方面存在著數(shù)據(jù)、語音、視頻和控制四種信息。系統(tǒng)集成與多種信息融合，有利于優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)、避免功能重復(fù)建設(shè)、減少投資；有利于資源集中和信息共享；有利于系統(tǒng)的科學(xué)管理、集中維護(hù)以及系統(tǒng)的發(fā)展和擴(kuò)充等。當(dāng)通過信息網(wǎng)實現(xiàn)子系統(tǒng)的互動時，要注意實時性和可靠性，同時增加硬件連鎖互動，以確保系統(tǒng)的可靠運行。
（6）技術(shù)產(chǎn)品方面，從商場防盜報警系統(tǒng)的研究到商場防盜報警產(chǎn)品的開發(fā)，缺少政府相關(guān)部門必要的引導(dǎo)、協(xié)調(diào)和支持，缺乏具有自主知識產(chǎn)權(quán)的商場防盜報警系統(tǒng)軟、硬件產(chǎn)品。
智能化的商場防盜報警系統(tǒng)是現(xiàn)代通信技術(shù)、計算機技術(shù)、控制技術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)物,具有十分鮮明信息社會的時代特征,也是人類社會進(jìn)步、生產(chǎn)力發(fā)展的必然需求。進(jìn)入21世紀(jì)以來,智能化的商場防盜報警系統(tǒng)迅速發(fā)展并呈現(xiàn)了巨大的市場潛力,社會、經(jīng)濟(jì)效益顯著,為人們提供了更為安全、舒適、方便、高效的購物環(huán)境。智能化的商場防盜報警系統(tǒng)應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本“的思想,不能只看其所裝設(shè)備器材的先進(jìn)程度,而主要取決于商場和顧客的需求功能。
參考文獻(xiàn):
轉(zhuǎn)型期 發(fā)展方式 思路
【中圖分類號】F830.9文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B文章編號：1673-8005（2013）02-0005-02
進(jìn)入"十二五"新一輪發(fā)展以來，大寶山礦業(yè)有限公司面臨著實施主業(yè)發(fā)展調(diào)整、戰(zhàn)略發(fā)展轉(zhuǎn)型期新課題。在機遇和挑戰(zhàn)同在，有利因素與不利條件并存的背景下，企業(yè)面臨著保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和生產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)艱巨。為此，大寶山礦業(yè)有限公司堅持把科技進(jìn)步和管理創(chuàng)新作為礦山發(fā)展的強大動力，加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，以此贏得發(fā)展先機和主動權(quán)，搶占發(fā)展制高點，破解發(fā)展難題，增強發(fā)展質(zhì)量、發(fā)展意識和發(fā)展后勁，提高生產(chǎn)力。
1堅持科技進(jìn)步，增強科技支撐作用。
大寶山礦業(yè)有限公司注重抓好科研工作，建立與企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的科研組織體系和技術(shù)創(chuàng)新體系，大力抓好產(chǎn)業(yè)發(fā)展科研計劃的制定與實施，進(jìn)一步明確企業(yè)科技創(chuàng)新發(fā)展方向和任務(wù)，著力解決科技成果向現(xiàn)實生產(chǎn)力轉(zhuǎn)化的問題。當(dāng)前和今后一個時期重點工作任務(wù)是：第一，要加快培育和發(fā)展資源節(jié)約、綜合利用、清潔生產(chǎn)利用技術(shù)，切實依靠科技進(jìn)步突破技術(shù)瓶頸。第二，要加大技術(shù)研發(fā)投入，大力開展資源綜合利用實驗工藝技術(shù)開發(fā)、擴(kuò)大連選試驗等內(nèi)容的研究，著力解決鐵、銅資源綜合利用的關(guān)鍵技術(shù)難題，提高資源綜合利用率和產(chǎn)品附加值。第三，要狠抓生產(chǎn)工藝流程優(yōu)化和技術(shù)改造，推進(jìn)技經(jīng)指標(biāo)提高和推進(jìn)技術(shù)降成本。第四，要積極做好高新技術(shù)企業(yè)申報和企業(yè)五項技術(shù)專利申請工作，培育和弘揚自主創(chuàng)新和技術(shù)能力。
2抓好資源綜合利用，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點。
大寶山礦業(yè)有限公司在不斷強化鐵、銅硫開采主業(yè)的前提下，要以鐵、銅資源系統(tǒng)為依托，大力打造資源綜合利用產(chǎn)業(yè)板塊，培育企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長點。通過資源綜合利用提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，確保大寶山礦業(yè)有限公司轉(zhuǎn)型發(fā)展過渡期保持強勁的、可持續(xù)的均衡發(fā)展。2012年加大投入力度，加快開展資源綜合利用的研發(fā)工作和相關(guān)生產(chǎn)加工項目投資建設(shè)步伐，盡力開發(fā)礦山各種資源，最大限度地推進(jìn)企業(yè)內(nèi)物質(zhì)的集約再利用。在推進(jìn)提速、加力礦產(chǎn)資源綜合利用上，重點抓好三項工作：一是抓好鐵原礦綜合利用。一方面大力發(fā)展40萬噸/年的高硫鐵礦加工項目，不斷加大對高硫鐵礦的利用，緩解鐵礦產(chǎn)能下降和采場鐵原礦堆存的壓力。另一方面抓好沉淀池粉礦生產(chǎn)試驗和項目生產(chǎn)建設(shè)，盡快形成7萬噸/年成品鐵礦石的生產(chǎn)能力，解決60萬噸低品位沉淀池粉礦綜合利用問題，優(yōu)化資源品質(zhì)、提升資源效益化。二是抓好尾礦綜合利用。做好尾礦鎢、鋅、鉛等伴生礦試驗工作，努力解決尾礦伴生金屬礦礦產(chǎn)資源開發(fā)領(lǐng)域的生產(chǎn)技術(shù)問題，以實現(xiàn)銅硫資源系統(tǒng)綜合利用目標(biāo)。要穩(wěn)步開展槽對坑尾礦庫尾砂利用前期基礎(chǔ)性研究工作，逐步形成技術(shù)成熟項目可行的尾砂開發(fā)利用技術(shù)方案。三是抓好基礎(chǔ)地質(zhì)經(jīng)濟(jì)工作。地測部要深入開展伴生元素地質(zhì)調(diào)查摸底工作，建立完善礦山地質(zhì)經(jīng)濟(jì)檔案，為資源綜合利用夯實基礎(chǔ)。
3堅持管理創(chuàng)新，促進(jìn)管理脫胎換骨的轉(zhuǎn)變。
加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，必須在長期形成的舊的管理模式和思維方式上進(jìn)行脫胎換骨的轉(zhuǎn)變。當(dāng)前刻不容緩的，要從生產(chǎn)經(jīng)營管理向產(chǎn)品生產(chǎn)與資本運營相結(jié)合的管理轉(zhuǎn)變，要從粗放式管理向?qū)I(yè)化、精細(xì)化管理轉(zhuǎn)變，要從適應(yīng)穩(wěn)定經(jīng)營環(huán)境向適應(yīng)多變經(jīng)營環(huán)境轉(zhuǎn)變，要從人力資源"人口紅利"向人才強企轉(zhuǎn)變，要從單純以銷定質(zhì)向以質(zhì)定銷的營銷思路轉(zhuǎn)變，要從追求企業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模的發(fā)展模式向謀求規(guī)模經(jīng)濟(jì)的效益模式上轉(zhuǎn)變。
加強人力資源管理。人才興則事業(yè)興，人才強則企業(yè)強。在新的發(fā)展階段，我們要從四個層面，加強人力資源管理：一是要全面貫徹落實大寶山礦業(yè)有限公司人力資源計劃、礦山中長期人力資源五年建設(shè)規(guī)劃和人才強企戰(zhàn)略等重大舉措，堅定不移地走"人才強企"復(fù)興崛起之路。二是加強人力資源基礎(chǔ)性管理工作和創(chuàng)新工作。做好人力資源調(diào)研和定員定崗工作，重點摸清人力資源配置結(jié)構(gòu)情況，逐步調(diào)整人力資源結(jié)構(gòu)，全面提升人力資源管理效能。要積極穩(wěn)妥推進(jìn)企業(yè)用工制度的市場化改革，堅持更加積極有效的用工方式，降低用工成本。規(guī)范勞務(wù)市場的用工歸口管理工作。三是要加強人才資源能力建設(shè)，加大培訓(xùn)力度，重點抓好員工選送外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)和青年英才后備人才庫建設(shè)等重大人才工程。四是統(tǒng)籌推進(jìn)各類人才隊伍引進(jìn)和建設(shè)的同時，要嚴(yán)格控制進(jìn)礦員工數(shù)量，保持高效、精干的隊伍，實現(xiàn)"精兵"的目的。
抓精細(xì)化管理。全面深入推進(jìn)精細(xì)化管理，提升大寶山礦業(yè)有限公司綜合競爭力，把突出精細(xì)化管理作為工作的著力點，把工作重點落實到成本的可控化、經(jīng)濟(jì)責(zé)任制考核指標(biāo)體系的精細(xì)化、經(jīng)營的效益化、管理工作的精益化、控制風(fēng)險的敏銳化、執(zhí)行能力的高效化上來。為此，著重抓好六個方面：一是抓好成本費用節(jié)約，確保成本可控化。加強費用控制，嚴(yán)格成本考核，實行成本監(jiān)督，進(jìn)一步完善細(xì)化"降成本，控費用"具體措施方案，管理上深挖掘，防反復(fù)，防止經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)成本反彈的周期現(xiàn)象。二是抓好經(jīng)濟(jì)責(zé)任制考核，達(dá)到指標(biāo)體系的精細(xì)化。嚴(yán)格落實經(jīng)濟(jì)責(zé)任制考核辦法、抓好生產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任考核，是大寶山礦業(yè)有限公司經(jīng)營管理工作的核心內(nèi)容。進(jìn)一步完善生產(chǎn)、安全、質(zhì)量、成本費用和流程管理環(huán)節(jié)精細(xì)化指標(biāo)體系建設(shè)，生產(chǎn)主材要細(xì)化到單位消耗，實行物資消耗定額考核，以量化、可考核的手段和措施，實現(xiàn)對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的有效管理。三是抓好企業(yè)管理，做到管理工作的精益化。進(jìn)一步加強企業(yè)基礎(chǔ)管理，完善各項規(guī)章制度，嚴(yán)格實行各個環(huán)節(jié)的崗位責(zé)任制，細(xì)化管理，加強管理，切實改變管理粗放、不嚴(yán)不細(xì)、流于形式、管理效率低下、落實不到位、執(zhí)行力不強的管理上突出問題。
大寶山礦業(yè)有限公司發(fā)展正處于調(diào)整轉(zhuǎn)型，爬坡越坎的關(guān)鍵時期和攻堅階段，形勢逼人。大寶山礦業(yè)有限公司堅定信心看清經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大方向，充分估計經(jīng)營發(fā)展中存在困難和壓力，通過加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，打牢經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，力爭新一年取得更大成效。
新時期對做好宣傳工作的幾點思考
[關(guān)鍵詞]房屋銷售 計量模型 經(jīng)濟(jì)因素影響 異方差檢驗 ADF法
從2009年10月起，各地區(qū)的房價開始瘋長，少則提高50％，多則如海南般從炒出了7萬元一平米的天價，房地產(chǎn)市場已然到了泡沫經(jīng)濟(jì)破裂的邊緣。同時各地也開始限購令等措施企圖抑制房價的飆升，逐步推出物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等政策實施調(diào)控，以期將泡沫經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)業(yè)拉回正軌。而高房價的源頭實際在土地價格，土地價格更多掌握在少部分人手里進(jìn)行炒作，要治理應(yīng)該首先從根上解決土地流通的高價格。
當(dāng)前研究影響房地產(chǎn)銷售的主要經(jīng)濟(jì)因素，將為政策調(diào)控者提供一些有價值的參考數(shù)據(jù)，可以通過對這些因素的分析，進(jìn)一步分析其風(fēng)險性，有效采取措施規(guī)避風(fēng)險。在學(xué)術(shù)上，一般而言，認(rèn)為對房地產(chǎn)銷售的主要幾大影響因素包括：國內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況、居民收入水平、房地產(chǎn)投資情況以及由于市場偏向性明顯而引入的貨幣流動性。關(guān)于這幾個因素，可以相應(yīng)的用GDP，居民平均收入，房地產(chǎn)投資額及M2。本文正是希望在短期，通過調(diào)整以上四個主要宏觀變量的辦法，來實現(xiàn)局部性的市場健康，使房地產(chǎn)市場偏離較小些，以為出臺根本治理政策騰出時間和空間。
一、實證分析
首先，設(shè)定五個變量，即房屋銷售額(SALE)與GDP、居民平均收入(INCOME)、房地產(chǎn)投資額(INVEST)以及M2等，其中設(shè)定房屋銷售額是因變量，而其他四者是自變量。樣本時間是從2005年到2009年的各個季度。數(shù)據(jù)來源于中國統(tǒng)計署網(wǎng)站及參考文獻(xiàn)數(shù)據(jù)。
將以上數(shù)據(jù)在EVIEWS6.0下建模，分別得到以下四個結(jié)果：
模型一：SALE=0.196569*GDP-3807.647；模型二：SALE=117158000*INCOME(由于居民平均收入單位是元，而房屋銷售額單位是億元，故需要給系數(shù)成上10的8次方)；模型三：SALE=1，297095*INVEST-1088.059；模型四：SALE=0.008375*M2-2828.738。
首先，做經(jīng)濟(jì)意義檢驗。模型一中，GDP系數(shù)為正，GDP對房地產(chǎn)銷售正相關(guān)符合經(jīng)濟(jì)意義。且房地產(chǎn)作為GDP中的重要―部分內(nèi)容，常數(shù)項應(yīng)當(dāng)為負(fù)。模型二中，居民平均收入提高應(yīng)該提高了房地產(chǎn)銷售額，但由于此處是個人收入水平，故系數(shù)較大且為正，符合經(jīng)濟(jì)意義。模型三中，房地產(chǎn)的投資額與銷售額成正相關(guān)，系數(shù)為正，符合經(jīng)濟(jì)意義。模型四中，M2由于流動性偏向于房地產(chǎn)，故其系數(shù)為正，符合經(jīng)濟(jì)意義。
其次，做統(tǒng)計檢驗。模型一，其T(t=11.19985)檢驗和F(F=125.4366)檢驗都通過，且擬合優(yōu)度(R-squared=0.850783)較好，D.w.值(2.485862)也較好，統(tǒng)計檢驗通過。模型二，其T(t=6.217661)檢驗通過，D.w.值(I，530392)也通過，但擬合優(yōu)度(R-squared=0.197351)較差，需要進(jìn)一步修正模型。模型三，T(t=8.113526)檢驗和F(F=65，82930)均通過了檢驗，擬合優(yōu)度(R-squared=0.749514)也相對較好，D.w.值(1.874327)也很好，該模型通過統(tǒng)計檢驗。模型四，其T(t=4.543239)檢驗和F(F=20.64102)檢驗通過，D.W.值(1.853102)也很好，但擬合優(yōu)度(R squared=0.484065)相對較差，需要進(jìn)一步修正模型。
經(jīng)檢驗，模型一和模型3不存在異方差；而模型二和模型四存在遞增性異方差。需要進(jìn)行修正。通過對模型二、四加權(quán)消除異方差，可以得出結(jié)果如下：
模型二修正后為：SALE=139072300*INCOME；模型四修正為：SALE=0.005626.M2
經(jīng)過修正后的模型，無論是經(jīng)濟(jì)意義檢驗或是統(tǒng)計檢驗都通過，且消除了異方差，故該模型較好。
由于四個模型均是單變量模型，無須作多重共線性分析，同時五個變量均有明顯季度性，且變化規(guī)律相同，序列相關(guān)分析對結(jié)果并沒有經(jīng)濟(jì)意義，可不做序列相關(guān)分析。
另外，由于研究的房屋銷售額具有明顯的季度性，對其作時間序列檢驗，根據(jù)ADF法建立模型，由于模型的統(tǒng)計檢驗均通過，可以根據(jù)其分析得出，房屋銷售額對于其滯后一、二、三期均有明顯的時間序列影響和滯后性影響。在研究房屋銷售額問題時應(yīng)相應(yīng)得根據(jù)其季度滯后作用，分析其變化規(guī)律。
二、綜合分析
根據(jù)前文得出的最終修正后的四個模型，可以得出：SALE=0.196569*GDP-3807.647,SALE=1 39072300*INCOME SALE=I，297095*INVEST-1088.05％SALE=0.005626，M2這四個模型。從中看出四個因素的乘數(shù)影響程度依次為居民收入水平、房地產(chǎn)投資額、GDP、M2。但可以明確地是，GDP和M2又深刻影響了前兩者，同時GDP對前兩者影響程度更高。
(一)居民收入水平
居民收入水平作為居民買房的首要條件，直接有效的影響著房屋的銷售額。中國人對衣食住行，尤其是“住”十分講究。有房才能有家，成家才能立業(yè)，因而無論有多少收入，購房的首要目的是居住安家，其次才考慮買房投資。所以居民即使沒有太多的富余資金，也會盡可能地通過各類途徑貸款購買住房。從我國國情來看，只要房地產(chǎn)泡沫適中，尚未脫離居民收入水平太巨大(如北海90年代的房地產(chǎn)泡沫)，房屋的銷售還是有相當(dāng)保證的。當(dāng)然，收人多了，才能保證買房的資金充足，才能有效消化泡沫。因此當(dāng)前我國迫切要求提高居民收入水平，還富于人民是十分必要的，有利于各方，尤其是對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重要影響作用的房地產(chǎn)業(yè)。當(dāng)個人有足夠資金購買住房，則當(dāng)前所謂的房地產(chǎn)泡沫市場也會回到健康發(fā)展的道路上了，因此，解決房地產(chǎn)市場的首要任務(wù)是解決收入問題，同時收入問題的解決也切實的解決了許多當(dāng)前矛盾突出問題。
(二)房地產(chǎn)投資額
正如上文所說，我國的國情所決定房地產(chǎn)業(yè)需求是相對剛性的，所以說投資額的影響作用乘數(shù)性極大。當(dāng)然，房地產(chǎn)的投資額是與房屋銷售額呈緊密地正相關(guān)關(guān)系是毫無疑問的。一旦市場機制的深入完善，這種程度的擴(kuò)張投資必將導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的破裂，而當(dāng)前出臺和即將出臺很多政策都只是對于開發(fā)商和投資者的限制，只能是治標(biāo)不治本的。這么多年各種緊縮手段以控制房地產(chǎn)投資的擴(kuò)張，并未對房地產(chǎn)泡沫起到徹底的抑制作用，泡沫風(fēng)險依舊存在且搖搖欲墜。
(三)GDP
從模型一中可以看出，GDP對房屋銷售額的影響是正相關(guān)，積極的。而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國也是一大重要的GDP構(gòu)成成分，同時，GDP
也在很大程度上直接決定了居民收入水平和房地產(chǎn)投資額。GDP作為整體宏觀環(huán)境的重要指標(biāo)，意味著我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須緊跟著整體環(huán)境的變化而變化，國家一直的GDP保8的增長速度，對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是受益頗深的，就08年全球金融危機中可以看出，一旦GDP增長速度放緩，甚至衰退，房地產(chǎn)立即受挫，且銷售情況相當(dāng)冷清。但當(dāng)國家保8政策出臺后，其銷售額迅速回暖，在09年下半年的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時期，房地產(chǎn)整體行業(yè)一路高歌猛進(jìn)，甚至是翻倍的增長，其中與GDP大環(huán)境的回暖是密不可分的。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展必將會推動房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，GDP特別是人均GDP在某種程度上反映了一個國家的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。根據(jù)國際經(jīng)驗，人均GDP在1000美元左右時，是一個國家房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展的黃金階段。2005年我國人均GDP超過1700美元，與此相應(yīng)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個快速發(fā)展的黃金時期。國家統(tǒng)計局有關(guān)統(tǒng)計顯示，1998年至2004年，我國經(jīng)濟(jì)增長的速度平均在8.6％以上，房地產(chǎn)投資直接拉動GDP增長達(dá)2至3個百分點，其對GDP增長的貢獻(xiàn)率持續(xù)保持在10％至20％之間。所以，作為反映整個宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)背景的GDP，同房地產(chǎn)價格之間必然存在著一定的相關(guān)性。但值得注意的是，在當(dāng)前緊縮放貸政策時期，抑制房地產(chǎn)的過快擴(kuò)張會反作用于GDP，導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)環(huán)境受挫。GDP這一因素進(jìn)入兩難的處境，究竟是保民生，還是求發(fā)展，將成為一大難點。從當(dāng)局的行為可以發(fā)現(xiàn)，逐步放緩GDP的增長，乃至持平是當(dāng)前良策，寧可短期損失部分增長，來調(diào)整產(chǎn)業(yè)風(fēng)險，使之進(jìn)入健康的發(fā)展軌道是關(guān)鍵，抑制房地產(chǎn)的泡沫膨脹才是短期內(nèi)的首要目標(biāo)。
(四)貨幣供給量M2
貨幣供應(yīng)量將從供給方面影響房地產(chǎn)投資信貸規(guī)模，從需求方面影響購買水平。同時，自國家鼓勵發(fā)展個人住房消費信貸的政策放寬后，個人住房信貸消費逐漸發(fā)展成為住房消費最主要的形式。1997年全國個人住房消費貸款余額僅為190億元，到2004年增加到15853億元，比2003年增加4073億元，是1997年的83倍。從模型四中也會發(fā)現(xiàn)，其對房屋銷售額具有正相關(guān)關(guān)系，但其貢獻(xiàn)作用比前三者，不夠明顯。但不得不承認(rèn)，對貨幣供給量的調(diào)整，是央行在控制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中最有效、最可控的工具。每一次對貨幣政策的調(diào)整，往往不能直接明確的對房屋銷售額和房價起到效果，但經(jīng)過一段時間的推行后，總能收到其想要的結(jié)果，M2不失為一種帶有豐富間接影響效果的因素。
(五)季度性
房地產(chǎn)銷售額的季度性特點是，某一季度的銷售額，對其后一季度均有影響，相關(guān)性極強。同時就樣本數(shù)據(jù)分析，往往四季度是銷售額大幅提高的季度，同時，上年第四季度的銷售額，將成為當(dāng)年銷售情況的基準(zhǔn)，逐步提高。這點也符合實際房屋銷售情況。因此，在對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)整和規(guī)劃，易于在四季度末推出，將起到顯著的效果，并在下一年逐步調(diào)整適應(yīng)，達(dá)到其目的。
三、結(jié)論與預(yù)測
轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的市場條件
轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式涉及多方面的問題，但首先是生產(chǎn)力發(fā)展的問題。生產(chǎn)力發(fā)展水平與經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變有著內(nèi)在關(guān)聯(lián)，沒有生產(chǎn)力發(fā)展水平的提高，就難以實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。提高生產(chǎn)力發(fā)展水平與轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式在根本上是一個問題，因為，經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變實際上是生產(chǎn)力發(fā)展在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展驅(qū)動力結(jié)構(gòu)變化上的表現(xiàn)。生產(chǎn)力發(fā)展的載體是企業(yè)，因而企業(yè)也是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的主體，只有把轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式落實于企業(yè)，才能使我國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式取得實質(zhì)性進(jìn)展。在促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的各種要素中，市場機制是最重要的。可以說，創(chuàng)造完善的市場條件是促進(jìn)企業(yè)加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的關(guān)鍵。
市場機制具有促進(jìn)企業(yè)自覺轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的功能，主要是通過競爭機制來實現(xiàn)的。因此，重要的是要創(chuàng)造能夠使市場機制充分發(fā)揮作用的市場條件。市場機制在為企業(yè)創(chuàng)造有利于轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式外部環(huán)境的同時，也促進(jìn)了企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式能力的提高。對于企業(yè)來說，無論是觀念的轉(zhuǎn)變還是能力的提高，都離不開良好的市場條件。客觀的市場條件迫使企業(yè)必須有這樣的觀念才能適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，市場競爭條件越充分，企業(yè)這―觀念也就越強烈。
加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變必須遵循生產(chǎn)力發(fā)展的規(guī)律，按照客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求，把加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重心轉(zhuǎn)到創(chuàng)造更好的市場條件、塑造更好的市場環(huán)境和增強企業(yè)自身轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的能力上，使加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式成為企業(yè)的自覺行為。
轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的體制條件
十七屆五中全會提出，堅持把保障和改善民生作為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的根本出發(fā)點和落腳點，就是要為實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長拉動力的轉(zhuǎn)變提供體制保證。具體而言，需要完善以下幾方面的體制：
完善對消費品生產(chǎn)，特別是對服務(wù)業(yè)發(fā)展的投資體制。必須在投資體制上保證政府加大對保障和改善民生項目的投資力度和比重，放寬對社會資金投向服務(wù)業(yè)的限制，使提高消費比重、保障和改善民生需要都能夠得到體制上保證，把轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的出發(fā)點和落腳點落到實處。
完善國民收入分配體制，提高居民收入在國民收入分配中的比重。從體制上保證國民收入再分配更多地向直接形成居民收入的方面傾斜，加大轉(zhuǎn)移支付的力度和數(shù)量，使更多的人能夠通過再分配途徑獲得更多的收入。
完善初次分配體制，提高勞動報酬的比重。必須從體制上扭轉(zhuǎn)壓低勞動報酬作為降低生產(chǎn)成本最主要途徑的這種觀念和做法，使企業(yè)逐步提高報酬在生產(chǎn)成本中的比重。提高勞動報酬在初次分配中的比重，既能夠保證企業(yè)創(chuàng)造的總收入中有更多的份額成為勞動者的收入，又能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。
經(jīng)濟(jì)發(fā)展由主要依靠增加物質(zhì)資源消耗向主要依靠科技進(jìn)步、勞動者素質(zhì)提高、管理創(chuàng)新轉(zhuǎn)變，實質(zhì)上是實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展源的轉(zhuǎn)變，即經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要靠要素驅(qū)動向主要靠創(chuàng)新驅(qū)動轉(zhuǎn)變。經(jīng)濟(jì)發(fā)展源的不同，反映的是國家創(chuàng)新能力的強弱。堅持把科技進(jìn)步和創(chuàng)新作為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重要支撐，要在體制上保證經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要來源于科技進(jìn)步和創(chuàng)新。
轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的政策條件
加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式是關(guān)系國民經(jīng)濟(jì)全局的戰(zhàn)略任務(wù)，政府作為政策的制訂者和宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控者，對轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式起著重要作用。政府對加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的作用主要通過制訂政策來實現(xiàn)，而政策是政府功能最主要的體現(xiàn)。政府政策能夠影響所有的生產(chǎn)主體，所以，政府的作用遠(yuǎn)大于任何一個經(jīng)濟(jì)主體。經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策不僅從宏觀上主導(dǎo)著經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，同時也從微觀上規(guī)范著企業(yè)的行為。加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式是政府從整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全局性、長遠(yuǎn)性、根本性要求出發(fā)提出的戰(zhàn)略任務(wù)，政策是實現(xiàn)這一目標(biāo)的基本保證。政策的另一個特點是具有針對性和靈活性，它能夠按照國家對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總要求，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中出現(xiàn)的實際情況，有針對性地或?qū)δ男┓矫娼o予支持或?qū)δ男┓矫孢M(jìn)行限制，并能夠進(jìn)行靈活的調(diào)整。政策具有的這種獨特優(yōu)勢和作用，決定了研究和制訂加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的政策體系，為整個社會實現(xiàn)這一轉(zhuǎn)變創(chuàng)造良好的政策條件，是政府要做的一項基礎(chǔ)性工作。
