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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財務(wù)風(fēng)險 控制 問題
房地產(chǎn)公司屬于典型的資金密集型企業(yè)，強大的資金支持是維持企業(yè)正常健康運營的必備條件，由于經(jīng)濟發(fā)展狀態(tài)的限制，向歐美國家的房地產(chǎn)行業(yè)融資發(fā)展的先進模式在國內(nèi)難成規(guī)模，而上市公司門攬高，信托受限，隨著銀行對房企的緊縮政策，日益增大的資金需求與單一的融資渠道是我國地產(chǎn)行業(yè)亟待解決的主要矛盾。而對于房地行業(yè)來說巨額的籌資也帶來了極高的償債風(fēng)險。
1、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險特點
房房地產(chǎn)公司屬于典型的資金密集型企業(yè)，強大的資金支持是維持企業(yè)正常健康運營的必備條件，房地產(chǎn)行業(yè)用于運轉(zhuǎn)的資金主要來自于企業(yè)自籌資金，銀行貸款及購房預(yù)付款，其他資金來源所占比例不到20%。目前不少企業(yè)的資產(chǎn)負債率目前已達到80%甚至90%之上，風(fēng)險之大令人堪憂房地產(chǎn)項目本身具有投資回收期長，需要大量資金密集的投入的特點，一個項目在較長的建設(shè)過程中會涉及到鋼鐵，建材等多達幾十個行業(yè)的市場，又與周圍的競爭環(huán)境，宏觀經(jīng)濟貨幣政策及市政規(guī)劃的改變有不可分割的關(guān)系，這些因素都會對其產(chǎn)生企業(yè)不可控制的影響，而由此引發(fā)投資活動的不確定性便會引發(fā)出財務(wù)風(fēng)險。
我國房地產(chǎn)施工面積增長率從2011年2月基本為下降趨勢，從39%下降為13.3%。而銷售建筑面積同比增長率從2012年03月開始基本為負值，市場需求遠遠小于供給，直到2012年11月才轉(zhuǎn)負為正。限貸、資金回籠不足，再加上有限的融資渠道和高昂的融資成本，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈逐漸加壓，大量的庫存使得不少房地產(chǎn)企為確保資金的回收紛紛推出打折促銷的活動來。我國房地產(chǎn)施工面積增長率從2011年2月基本為下降趨勢，從39%下降為13.3%。而銷售建筑面積同比增長率從2012年03月開始基本為負值，市場需求遠遠小于供給，直到2012年11月才轉(zhuǎn)負為正。限貸、資金回籠不足，再加上有限的融資渠道和高昂的融資成本，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈逐漸加壓，大量的庫存使得不少房地產(chǎn)企為確保資金的回收紛紛推出打折促銷的活動來確保企業(yè)的資金鏈。本文將從以下幾個方面去闡述構(gòu)成房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要原因：
1.1、產(chǎn)品本身具有的特性引起的財務(wù)風(fēng)險房地產(chǎn)項目產(chǎn)品所需投入巨大，動輒上億，環(huán)節(jié)復(fù)雜，項目周期長，而其是與土地緊密聯(lián)系關(guān)系的不動產(chǎn)，具有不可移動性、稀缺性與不可再生性。由于依附于土地所以還具有很強的區(qū)域性，經(jīng)濟發(fā)展的不平衡使得不同地區(qū)同樣產(chǎn)品的價值區(qū)別甚大，因此在項目 始落地時，伴隨著決策的財務(wù)風(fēng)險便已開始產(chǎn)生，這是房地產(chǎn)行業(yè)本身產(chǎn)品的性質(zhì)所決定的。
1.2、企業(yè)經(jīng)營管理活動引起財務(wù)風(fēng)險我國目前房地產(chǎn)企業(yè)存在行業(yè)性的資本結(jié)構(gòu)不合理，平均資產(chǎn)負債率連年增高，個別企業(yè)甚至高達90%，這樣的負債尋求財務(wù)杠桿的經(jīng)營模式本身就存在著巨大償債的風(fēng)險。在這樣高風(fēng)險的行業(yè)中財務(wù)風(fēng)險管理意識淡薄與財務(wù)風(fēng)險系統(tǒng)的不完善卻普遍存在于各個企業(yè)中，面對如今復(fù)雜多變的市場環(huán)境，財務(wù)管理水平的局限性將會使整個企業(yè)落入危機而渾然不覺，不能夠起到及時控制風(fēng)險、降低風(fēng)險的作用。缺乏完善的財務(wù)風(fēng)險管理系統(tǒng)本身就是企業(yè)財務(wù)風(fēng)險增加的原因之一。
2、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因
房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因具有與其他行業(yè)的共性，如都受到內(nèi)部環(huán)境與外部環(huán)境的影響，但每個行業(yè)對其影響因素的敏感度與影響結(jié)果都不同，本文將從以下幾個方面去闡述構(gòu)成房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要原因：
3、產(chǎn)品本身具有的特性引起的財務(wù)風(fēng)險
房地產(chǎn)項目產(chǎn)品所需投入巨大，動輒上億，環(huán)節(jié)復(fù)雜，項目周期長，而其是與土地緊密聯(lián)系關(guān)系的不動產(chǎn)，具有不可移動性、稀缺性與不可再生性。由于依附于土地所以還具有很強的區(qū)域性，經(jīng)濟發(fā)展的不平衡使得不同地區(qū)同樣產(chǎn)品的價值區(qū)別甚大，因此在項目 始落地時，伴隨著決策的財務(wù)風(fēng)險便已開始產(chǎn)生，這是房地產(chǎn)行業(yè)本身產(chǎn)品的性質(zhì)所決定的。
4、企業(yè)經(jīng)營管理活動引起財務(wù)風(fēng)險
我國目前房地產(chǎn)企業(yè)存在行業(yè)性的資本結(jié)構(gòu)不合理，平均資產(chǎn)負債率連年增高，個別企業(yè)甚至高達90%，這樣的負債尋求財務(wù)杠桿的經(jīng)營模式本身就存在著巨大償債的風(fēng)險。在這樣高風(fēng)險的行業(yè)中財務(wù)風(fēng)險管理意識淡薄與財務(wù)風(fēng)險系統(tǒng)的不完善卻普遍存在于各個企業(yè)中，面對如今復(fù)雜多變的市場環(huán)境，財務(wù)管理水平的局限性將會使整個企業(yè)落入危機而渾然不覺，不能夠起到及時控制風(fēng)險、降低風(fēng)險的作用。缺乏完善的財務(wù)風(fēng)險管理系統(tǒng)本身就是企業(yè)財務(wù)風(fēng)險增加的原因之一。
5、我國行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀帶來的財務(wù)風(fēng)險
我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，從爆發(fā)期到現(xiàn)在的深度調(diào)整期，每個時期企業(yè)發(fā)展模式都有所不同。從”土地"模式到現(xiàn)在“現(xiàn)金為王”模式的轉(zhuǎn)變也在無形之中為不少企業(yè)增加了財務(wù)風(fēng)險。“土地”模式倡導(dǎo)以土地儲備量作為房地產(chǎn)企業(yè)實力的決定性評價標準，在實際企業(yè)操作中卻將其極端化，各個企業(yè)競相正當“地王"如，不斷的用新拍土地帶來的項目融資去獲取新的土地，而拍得的土地又帶來新的融資，這樣的模式使得地價愈來愈高，而融資風(fēng)險愈來愈大，最終承載卻是銀行與消費者。在健康的房地產(chǎn)市場中穩(wěn)健的資金鏈應(yīng)該是其主要特征，如何控制其資本結(jié)構(gòu)而取得最佳的土地儲備量并保證資金的使用效率是每個企業(yè)在各個時期都要重視的問題，也是房地產(chǎn)企業(yè)特有的并且必須要控制的風(fēng)險之一。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財務(wù)風(fēng)險
財務(wù)風(fēng)險有廣義和狹義之分，廣義的財務(wù)風(fēng)險是指在企業(yè)各項財務(wù)活動中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)，企業(yè)的實際財務(wù)結(jié)果與預(yù)期財務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而是企業(yè)蒙受損失的可能性。狹義的財務(wù)風(fēng)險通常是指企業(yè)的舉債籌資風(fēng)險，尤其是當負債過多而導(dǎo)致企業(yè)到期無法償本付息，給企業(yè)造成損失的不確定性。
一、我國房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險類型
我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，各方面體制都還不健全，同時近幾年為了抑制房價，是房地產(chǎn)面臨的政策環(huán)境日益嚴峻，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險與日俱增，控制風(fēng)險首先要提前認識房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險類型，從而制定相應(yīng)的策略來應(yīng)對。房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險可以分為兩大類，一類是外部風(fēng)險，一類是內(nèi)部風(fēng)險。
（一）外部風(fēng)險
房地產(chǎn)行業(yè)外部財務(wù)風(fēng)險主要是是指房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的外部環(huán)境變化所帶來的風(fēng)險，主要包括市場風(fēng)險，政策風(fēng)險等。
市場風(fēng)險主要包括供求風(fēng)險，消費者偏好風(fēng)險，通貨膨脹風(fēng)險等。首先是供求風(fēng)險，近幾年來，房價不斷攀升，很多人被房地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上的業(yè)績及利潤所吸引，希望從中分一杯羹，紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè)，另外加上國家不斷加強保障房建設(shè)，房地產(chǎn)供給不斷增加，因此房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越激烈，房地產(chǎn)商面臨強大的競爭壓力。其次是消費者偏好風(fēng)險，由于供給的增加，房地產(chǎn)商不斷推陳出新，尋求差異化，以求吸引住戶，但是，在這一過程中，如果對消費者心理掌握不到位，推出房屋無法滿足消費者需求，則會造成房屋積壓，給房地產(chǎn)企業(yè)造成損失。最后是通貨膨脹風(fēng)險，通貨膨脹是房地產(chǎn)面臨的又一外部風(fēng)險，通貨膨脹帶來的結(jié)果就是材料成本、人工成本的增加，這勢必給房地產(chǎn)商帶來壓力。
政策風(fēng)險主要是指國家政策變動給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的不確定性。主要包括利率風(fēng)險、稅收風(fēng)險、籌資風(fēng)險等一系列的政策風(fēng)險。首先，利率風(fēng)險是房地產(chǎn)面臨的最大風(fēng)險之一，眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，其資金主要來源是銀行貸款，貸款利率上升必然會使房地產(chǎn)企業(yè)成本增加，并且，利率上升會減少消費者的購買欲望，房地產(chǎn)成交量下降，很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程涉及多項稅種，所涉及的稅務(wù)不僅包含一般企業(yè)應(yīng)負擔的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、車船使用稅、企業(yè)所得稅，還包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等，一個房地產(chǎn)企業(yè)所繳納稅種多達十余項，因此，若國家提高稅率，房地產(chǎn)企業(yè)成本也會提高。最后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的解決難題就是籌資，目前我國金融市場體制不健全，政府對房地產(chǎn)上市管制較為嚴格，除綜合實力較強的房地產(chǎn)商可以通過上市融資外，很多中小企業(yè)根本達不到上市資格，另外，我國房地產(chǎn)行業(yè)其它融資方式仍不健全，大部分企業(yè)還是通過銀行貸款籌集資金。近幾年國家為打壓房價，收縮銀行信貸額度，加大房地產(chǎn)企業(yè)融資難度。
（二）內(nèi)部風(fēng)險
內(nèi)部風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、公司治理、財務(wù)管理等方面存在的風(fēng)險。第一，房地產(chǎn)企業(yè)由于資金投入大，大部分資金來源于銀行貸款，因此大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都面臨較高的資產(chǎn)負債率，很多房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率高達70%以上，個別甚至超過100%，負債的提高增加了企業(yè)的償債風(fēng)險，尤其是在國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控的背景下，這一風(fēng)險尤為突出。第二，由于房地長行業(yè)屬暴利行業(yè)，大部分人在沒有做足充分準備的情況下加入這一行業(yè)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)實力弱，規(guī)模小，經(jīng)營管理水平不高，公司治理結(jié)構(gòu)不明晰，財務(wù)管理不嚴格，這都導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對市場的反應(yīng)和把握能力降低，風(fēng)險控制和風(fēng)險防范意識也偏低，是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險加大。
二、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險評價研究
（一）選擇正確的風(fēng)險評價指標，構(gòu)建風(fēng)險評價體系
科學(xué)的風(fēng)險評價指標有利于企業(yè)準確、全面、恰當?shù)陌盐债斍胺康禺a(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，有效對企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進行評價。指標的選擇應(yīng)當科學(xué)合理全面。能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險水平進行反映的指標體系有發(fā)展能力指標體系，風(fēng)險水平指標體系，償債能力指標體系等。選擇及建立正確的財務(wù)風(fēng)險評價指標可以使財務(wù)風(fēng)險控制更有目的性。
（二）拓展多元化融資渠道
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當尋求多元化融資渠道，不再局限于銀行貸款，從而降低金融風(fēng)險，降低資產(chǎn)負債率同時增強企業(yè)償債能力。目前階段，隨著金融市場的不斷發(fā)展，許多房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)信托投資基金，房地產(chǎn)投資公司，海外上市等方式融資，這也解決了房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀。
（三）建立內(nèi)部控制制度，提高且財務(wù)管理水平
作為財務(wù)風(fēng)險防范體系的組成部分，內(nèi)部控制制度可以提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的規(guī)范性和科學(xué)性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當建立合理規(guī)范的內(nèi)部控制制度，健全企業(yè)公司治理結(jié)構(gòu)，制定嚴格的規(guī)章制度以提高自身的防范風(fēng)險的能力。
（四）做好市場調(diào)研，降低市場風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)很大一部分的財務(wù)風(fēng)險來自市場，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當成立專門的市場調(diào)研機構(gòu)，由專業(yè)人員根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果進行分析并在此基礎(chǔ)上制定方案，從而使房地產(chǎn)企業(yè)避免盲從，充分認識市場需求及市場承受能力，避免不必要的損失。
參考文獻
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 財務(wù)風(fēng)險 控制
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)風(fēng)險的特點
（一）房地產(chǎn)企業(yè)籌資難度和償債壓力巨大
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，因此籌資活動是支持房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營，促進房地產(chǎn)項目投資和再投資效率的重要環(huán)節(jié)。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)用于運轉(zhuǎn)的資金的主要來源有自籌資金、銀行融資、銷售回款三個主要方式，其他方式的資金來源不足融資總額的10%。而銷售回款中約有60%的資金來源于銀行按揭貸款，由此可見我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對銀行的依賴程度。由于我國經(jīng)濟發(fā)展階段和資本市場成熟程度的限制，歐美國家房地產(chǎn)行業(yè)的多渠道融資模式在我國難以推廣，加之國內(nèi)證券市場對房地產(chǎn)企業(yè)上市的限制嚴格，信托受限，房地產(chǎn)行業(yè)資金需求規(guī)模的不斷增加和融資方式的單一使房地產(chǎn)企業(yè)在籌資融資環(huán)節(jié)上面臨巨大的財務(wù)風(fēng)險。
（二）投資活動對企業(yè)經(jīng)營管理水平要求高
房地產(chǎn)項目的投資活動是以資金為資本通過對項目投資的手段以獲取投資收益的行為，是企業(yè)經(jīng)營管理水平、戰(zhàn)略決策和資金運用能力的綜合體現(xiàn)。房地產(chǎn)項目投資回收期長、資金需求量大，因此在項目投資決策時要十分謹慎，一般的房地產(chǎn)企業(yè)在進行投資決策的過程中都會進行可行性研究分析和投資測算，從主觀方面來說，不管是公司管理層還是專業(yè)咨詢機構(gòu)對市場走勢和競爭環(huán)境的預(yù)測均來源于對歷史數(shù)據(jù)的分析和主觀經(jīng)驗假設(shè)，因此企業(yè)管理能力和專業(yè)水平的高低對投資成敗有著不小的影響。從外部政策環(huán)境來說，投資決策中對政策條件和經(jīng)濟環(huán)境的因素變化的分析不可能面面俱到，外部環(huán)境的不確定性很大。因此這些投資決策過程中的不確定性因素會引發(fā)較大的財務(wù)風(fēng)險。
（三）項目銷售資金回收情況受市場波動影響大
房地產(chǎn)行業(yè)的投資回收取決于銷售收入額和其轉(zhuǎn)化為資金流入的速度，資金回收是企業(yè)償還債務(wù)和再投資的基礎(chǔ)。銷售收入的實現(xiàn)主要受房地產(chǎn)市場供求狀況和購房者的心理預(yù)期影響，圖1為2008年-2014年我國房地產(chǎn)開發(fā)面積和銷售面積增長率變化情況。
由圖1可見，除去2008年度金融危機到2009年度房地產(chǎn)行業(yè)反彈過程中我國房地產(chǎn)開發(fā)面積和銷售面積均存在較大增幅以外，其余年度我國房地產(chǎn)行業(yè)新開發(fā)面積和銷售面積均呈現(xiàn)下降趨勢，但是銷售面積下降幅度和波動程度遠高于新開發(fā)面積的變動程度，由此可以分析判斷出，我國房地產(chǎn)的總體供求關(guān)系還是供應(yīng)量高于市場需求。進入2015年以來購房者仍持觀望態(tài)度，一邊是高企的庫存，一邊是濃厚的觀望情緒，不少中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收不足，在加上融資能力的欠缺和較高的融資成本，使其資金鏈越來越脆弱，而為了確保資金鏈條，這些企業(yè)紛紛降價促銷，導(dǎo)致購房者強烈的降價預(yù)期，在這一過程中有不少中小房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不堪重壓，面臨破產(chǎn)。企業(yè)資金回收中面臨的風(fēng)險會直接導(dǎo)致資金鏈緊張，引發(fā)財務(wù)風(fēng)險。因此，企業(yè)應(yīng)采用加強銷售戰(zhàn)略制定和收款管理的雙重機制，降低資金回流風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)風(fēng)險控制的主要環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險控制應(yīng)該在結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險特點的基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的主要環(huán)節(jié)進行企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的把控。
（一）投資風(fēng)險控制
房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理水平與房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險控制水平有著密切的關(guān)系，投資管理主要體現(xiàn)在對整個投資項目的事前投資策略制定、事中控制、事后反饋三個過程，通過聘請具有豐富行業(yè)經(jīng)驗的高管團隊、建立科學(xué)嚴謹?shù)臎Q策流程、扎實細致的預(yù)算工作等手段可以有效降低項目投資管理中的非系統(tǒng)風(fēng)險，因此科學(xué)的投資管理體系是房地產(chǎn)投資風(fēng)險控制的有效手段。
（二）籌融資風(fēng)險控制
根據(jù)房地產(chǎn)面臨財務(wù)風(fēng)險的具體特點，可知融資風(fēng)險把控是與投資風(fēng)險控制密切相關(guān)的風(fēng)險控制環(huán)節(jié)。從房地產(chǎn)經(jīng)營的開發(fā)時序性來說，在投資策略制定后最重要的財務(wù)風(fēng)險控制就是融資風(fēng)險控制。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的投資主要來源就是外部融資，而投資策略能否按步驟實施完全取決于融資風(fēng)險的控制能力，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當在健全投資管理體系的基礎(chǔ)上，理性客觀地評價企業(yè)的資金需求和資金平衡能力，將融資工作的控制細化到每一個節(jié)點。不僅僅是將成功實現(xiàn)融資作為主要目標，對于融資的償還和再融資安排也要形成具有系統(tǒng)管理能力的體系，這樣才能完成既定的投資管理目標，降低籌融資風(fēng)險及整體財務(wù)風(fēng)險。
（三）營運資金風(fēng)險控制
作為房地產(chǎn)項目投資最重要的資金來源及投資效果評價最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，營運資金風(fēng)險控制始終是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的重中之重。目前，我國對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流動資金控制愈加規(guī)范和嚴格，房地產(chǎn)企業(yè)無法將所有的銷售回款進行再投資或進行企業(yè)間拆借。因此，要控制好房地產(chǎn)營運資金風(fēng)險首先要確保資金來源，加強回款管理保證資金回流速度。其次，在做好回款管理的基礎(chǔ)上，合理制定營運資金滾動計劃管理機制，確保對于項目整體投資策略的細化目標實現(xiàn)。最后，合理利用流動資金進行融資還款及再投資，實現(xiàn)項目資金的良性循環(huán)，降低整體財務(wù)風(fēng)險。
除了上述三方面在房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在且影響較大的風(fēng)險以外，房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)一樣還面臨著利益分配風(fēng)險、內(nèi)控管理風(fēng)險等，雖然每個企業(yè)的綜合管理能力有所不同，但是每個企業(yè)都應(yīng)該重視風(fēng)險控制，避免嚴重危機的產(chǎn)生。
三、房地產(chǎn)項目財務(wù)風(fēng)險控制的主要措施
（一）建立完善的投資預(yù)算體系控制財務(wù)風(fēng)險
在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資建設(shè)期間，一些預(yù)算及分析體系不完善的企業(yè)往往偏向關(guān)注項目開發(fā)進度及銷售進度，對項目前期的財務(wù)測算及事中事后的財務(wù)預(yù)算管理重視程度不高，導(dǎo)致項目開發(fā)過程中出現(xiàn)資金鏈斷裂和清算，造成整個投資失敗。
因此，必須通過進行概率分析法和例舉法在項目開發(fā)前期進行整體現(xiàn)金流量可靠預(yù)測，避免項目財務(wù)風(fēng)險。在項目開發(fā)的過程中應(yīng)該實時根據(jù)項目開發(fā)進度及市場情況的變化及時調(diào)整整體預(yù)算及資金預(yù)算，加強對項目開發(fā)過程中出現(xiàn)的意外情況的把控能力，保障整體預(yù)算目標的實現(xiàn)，體現(xiàn)出財務(wù)管理工作的監(jiān)督和保障職能。
（二）多方面開拓籌融資渠道，合理配置資金結(jié)構(gòu)
基于健全項目開發(fā)預(yù)算體系，通過對項目開發(fā)整體資金需求的分析，求出資金需求缺口峰值，根據(jù)資金需求峰值出現(xiàn)所處的項目開發(fā)階段，考慮項目所處開發(fā)階段對融資的局限性，客觀分析籌資缺口，如果項目自身融資能力不足以滿足，通過合理的方式尋求自有資金需求，避免籌資額度不足帶來的財務(wù)風(fēng)險。
通過多渠道的融資方式間的互相彌補，降低資金成本，消減獲利能力風(fēng)險。由于項目開發(fā)類融資有獲取難度大、期限長、資金成本高的特點，而短期經(jīng)營類融資有著易于獲得、期限短、成本低的特點，因此通過長短期融資的高低搭配以實現(xiàn)長期融資為基礎(chǔ)，短期融資為輔助，利用短期融資流動性強的特點，實現(xiàn)長期融資和短期融資之間的置換和互動，降低整體資金成本，減少償債風(fēng)險。
（三）增強流動性資金管理，使資金利用率最大化
房地產(chǎn)項目對資金投入的要求較為密集和持續(xù)，假如在某一個環(huán)節(jié)上，出現(xiàn)資金投入困難的問題，項目投資很可能難以為繼，嚴重時甚至?xí)侠壅麄€企業(yè)的發(fā)展。所以在日常運營時，流動管理資金就更加應(yīng)該得到充分的重視，加強各方面的營運資金管理。
1.加強回款管理提高銷售回款率縮短回款時間
對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，銷售回款是整個項目開發(fā)的命脈，銷售回款的速度直接影響整個項目開發(fā)資金鏈的穩(wěn)定程度及財務(wù)風(fēng)險控制水平。因此，需要構(gòu)建完善的營銷與財務(wù)的對接機制，形成對銷售未回款部分按期梳理和逐筆清理的具體措施，并制定合理的任務(wù)目標與具有激勵性的考核機制，最大限度地提高銷售回款比例。
2.經(jīng)營性資金流入用于籌資業(yè)務(wù)有關(guān)的支出管理
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，其籌資成本必然在其整體項目獲利能力預(yù)期和項目投資評價中起到舉足輕重甚至是決定性的作用。因此，當項目進入銷售期和經(jīng)營期以后，將一定的經(jīng)營性現(xiàn)金流入用于歸還融資本金，降低資金成本就成為增強項目獲利能力的重要途徑。從經(jīng)營性現(xiàn)金流入的類別來說，項目銷售類資金流入雖然有著資金流入量大、回收期限短的特點，但其受市場波動和政策調(diào)整等不確定因素的影響較大，如果在項目銷售情況比較好的情況下去預(yù)測未來較長一段時間的銷售資金流入，很可能出現(xiàn)過于樂觀的判斷和假設(shè)，在此階段使用過多的銷售類回款用以提前償付籌資本金，極有可能使整個項目在市場波動或政策調(diào)控情況下面臨開發(fā)資金短缺。而此部分資金缺口由于在短時間內(nèi)需求量較大，難以通過短期融資來彌補，從而使企業(yè)面臨較大的財務(wù)風(fēng)險。
針對這一特點，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當對銷售性資金流入進行妥善管理，在較為理性保守的財務(wù)預(yù)測分析下，對波動性較強的銷售回款和較為穩(wěn)定的持續(xù)經(jīng)營類收入做好統(tǒng)籌安排，在優(yōu)先保證項目開發(fā)和到期融資的資金需求前提下，再考慮提前償付融資。
3.利用經(jīng)營性資金盈余進行再投資管理
由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的特性及近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場發(fā)展模式，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)均會在其投資項目的中后期利用項目自身產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量進行再投資，主要的投資資金用途包括摘取新土地、為其他項目開發(fā)提供資金支持等，但是不管是摘取土地還是進行其他項目開發(fā)投資，其對資金的占用期限均較長，而且被投資項目的投資效果不確定性很強，在短時間內(nèi)無法產(chǎn)生足量的現(xiàn)金流入。因此，從項目本身來說，對于利用項目盈余資金進行投資的控制應(yīng)在絕對滿足項目自身開發(fā)經(jīng)營的前提下，利用多種假設(shè)及敏感性分析的模型同時對資金輸出項目和被投資項目的現(xiàn)金流量情況進行預(yù)測，避免由于過度投資產(chǎn)生的資金流動性弱而導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險。
四、結(jié)論
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)風(fēng)險；目標；構(gòu)建；措施
中圖分類號：F275 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）030-000-01
一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析
我國國民經(jīng)濟發(fā)展的速度比較快，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況較好，是國民經(jīng)濟中的重要組成部分。房地產(chǎn)行業(yè)主要以土地和建筑物為其日常經(jīng)營對象，是從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，具有先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性，在國民經(jīng)濟中發(fā)揮著一定的帶動性作用。市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，城市化水平走勢穩(wěn)步提高，同時人口流動增加和居民消費水平的不斷提高增加了居民對住宅的需求，因此人們對房屋的需求較為強烈，房地產(chǎn)行業(yè)處于買方市場。
但是，2011年國家針對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展頒布了一系列政策，比如出臺了限購、限貸、上調(diào)存款準備金率和利息率等政策，強化了對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不容樂觀，其行業(yè)競爭性逐漸增大。由于政府的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的高收入和高利潤等特點被打破，出現(xiàn)了部分撤資現(xiàn)象，日常的資金營運工作質(zhì)量直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展狀況，企業(yè)在進行市場運作過程中需要面臨的市場風(fēng)險系數(shù)增大。在這樣的經(jīng)濟發(fā)展背景下，房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)需要構(gòu)建財務(wù)風(fēng)險管理體系，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)危機前的被動局面，提高自身的綜合競爭實力，保證財務(wù)管理工作的順利開展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理目標
筆者認為，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理目標是動態(tài)的，是在風(fēng)險管理過程中不斷進行調(diào)整的，因此風(fēng)險管理目標可以將風(fēng)險作為管理目標區(qū)分的重要劃分線。
在風(fēng)險對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響之前，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理目標主要是為了實現(xiàn)成本支出合理并保證工程項目的安全開展。房地產(chǎn)企業(yè)作為一種經(jīng)濟組織，其經(jīng)營管理的目標就是實現(xiàn)自身經(jīng)濟利益最大化，因此其會選擇預(yù)期收益或者是預(yù)期收益現(xiàn)值最高的投資方案，而且會盡可能的控制成本，以期通過合理的成本支出獲得合理的經(jīng)濟收入。同時，房地產(chǎn)企業(yè)十分重視工程項目安全生產(chǎn)，安全生產(chǎn)直接影響到企業(yè)對工程的投入成本，同時還影響企業(yè)的形象和工程項目的進度。
在風(fēng)險對房產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響之后，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理目標主要是為了保證企業(yè)正常運營和實現(xiàn)企業(yè)的項目預(yù)期目標。財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生會直接對企業(yè)的財務(wù)狀況帶來負面影響，甚至對房地產(chǎn)企業(yè)帶來重大的經(jīng)濟損失，因此在風(fēng)險產(chǎn)生之后，房地產(chǎn)企業(yè)需要盡可能降低財務(wù)風(fēng)險對企業(yè)造成的損害，保證資金營運健康，以便保證企業(yè)的正常運營。同時，房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理需要控制風(fēng)險對項目開展的影響，縮小并調(diào)整企業(yè)在實際運行和計劃過程中出現(xiàn)的偏差，使得工程項目的收益達到預(yù)期目標。
三、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建財務(wù)管理體系應(yīng)該財務(wù)的措施
無論是房地產(chǎn)企業(yè)還是其他類型的企業(yè)，其構(gòu)建財務(wù)管理體系都需要從三個方面入手，即財務(wù)風(fēng)險識別、財務(wù)風(fēng)險評估和財務(wù)風(fēng)險防控。
（一）財務(wù)風(fēng)險識別方面應(yīng)該采取的措施
房地產(chǎn)企業(yè)要做好財務(wù)風(fēng)險管理體系構(gòu)建工作，首先就要根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)選擇科學(xué)合理的財務(wù)風(fēng)險識別辦法，保證財務(wù)風(fēng)險識別工作的嗜沸裕以便為風(fēng)險防控和評估工作提供必要的信息，為風(fēng)險管理部門提出針對性的管理方法和手段提供依據(jù)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險識別方面要重視財務(wù)風(fēng)險調(diào)查表的使用，可以使用風(fēng)險調(diào)查表對企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險識別工作進行輔助，以便對風(fēng)險定性因素進行識別，幫助房地產(chǎn)企業(yè)迅速判定自身是否正面臨著財務(wù)風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險識別表簡單可靠，對企業(yè)的初步自查風(fēng)險管理工作具有重要的積極作用。
（二）財務(wù)風(fēng)險評估方面應(yīng)該采取的措施
財務(wù)風(fēng)險評估工作的開展需要有風(fēng)險評估指標，可以將風(fēng)險評估指標分為定量指標和定性指標。定量指標可以分為財務(wù)效益指標、資產(chǎn)運營指標、償債能力指標、發(fā)展能力指標等等，不同的指標下又可以分為不同的評估內(nèi)容和指標。風(fēng)險評估的定性指標可以主要分為產(chǎn)品市場占有率、領(lǐng)導(dǎo)綜合素質(zhì)、員工綜合素質(zhì)、組織運行效率、經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略、技術(shù)裝備等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的性質(zhì)和特點選擇科學(xué)的風(fēng)險評估指標，根據(jù)典型性原則選擇并構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評估指標系統(tǒng)，為風(fēng)險評估工作提供必要的基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評估管理工作可以從財務(wù)指標和非財務(wù)指標入手進行選擇，并將財務(wù)性風(fēng)險評估指標和非財務(wù)性評估指標結(jié)合起來。房地產(chǎn)企業(yè)可以對財務(wù)性指標進行分層次管理，可以設(shè)定一級的財務(wù)性評估指標，在一級財務(wù)性評估指標下設(shè)置二級財務(wù)評估指標。比如，房地產(chǎn)企業(yè)可以將短期償債能力設(shè)為一級財務(wù)性評估指標，在短期償債能力下設(shè)置流動比率、速動比率等二級評估財務(wù)性評估指標。非財務(wù)性指標可以分為組織運行效率、銷售渠道、人才管理、崗位設(shè)置、制度管理、戰(zhàn)略制定的科學(xué)性等方面。
（三）在財務(wù)風(fēng)險防控方面應(yīng)該采取的措施
房地產(chǎn)企業(yè)要做好財務(wù)風(fēng)險防控工作，就要積極拓寬資金籌措渠道。房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)周期較長，資金需求量大，因此房地產(chǎn)企業(yè)要重視資金運營工作的重要性，為項目的順利開展提供必要的可持續(xù)性的資金流，為項目開展提供必要的資金保障。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全財務(wù)預(yù)算管理機制，根據(jù)項目和各個部門的實際情況開展預(yù)算編制工作，對資金的籌措、使用和分配進行科學(xué)的規(guī)劃。在資金的使用上，財務(wù)管理部門要嚴格按照預(yù)算計劃撥付資金，杜絕預(yù)算資金挪用和盲目借貸行為的出現(xiàn)。再者，要加強流動資金管理，重視大宗大額資金的財務(wù)稽核，定期進行對賬工作，隨時檢查項目后期的資金保障情況。同時要完善風(fēng)險防控監(jiān)督管理機制，保證風(fēng)險管理制度的執(zhí)行效力。
參考文獻：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；財務(wù)風(fēng)險管理
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-0-01
一、房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的含義及特點
（一）房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險含義
房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當而使房地產(chǎn)企業(yè)可能喪失償債能力，并導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降的風(fēng)險。房地產(chǎn)投資具有周期性長、投資額大及追求高收益的特點，因此需要融資貸款，通過財務(wù)杠桿融資，這就無法避免的面臨高風(fēng)險，如果房地產(chǎn)市場銷售價格發(fā)生較大變動，開發(fā)建設(shè)成本或是市場吸納能力發(fā)生變化時，都會影響到對房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期收益。
（二）房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險特點
1.投資期限長。因為房地產(chǎn)投資是一項周期性較長的投資，少也需要幾個月，多則幾年的時間。從最初的土地獲得、市場調(diào)研、投資決策到中期的建設(shè)施工，以及后期的銷售推廣、物業(yè)管理等需要進過一個很長的周期，在這個過程中容易產(chǎn)生賬款無法及時收回，造成壞賬，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不靈，從而造成財務(wù)風(fēng)險。
2.投資額龐大。房地產(chǎn)企業(yè)投資不僅投資周期長，并且投資額很龐大，使企業(yè)短時間內(nèi)耗用大量資金，加上資金收回期長，容易引起企業(yè)資金短缺，導(dǎo)致無法企業(yè)運轉(zhuǎn)，造成財務(wù)危機，形成財務(wù)風(fēng)險。
3.投資追求高效益。高投資、高報酬是房地產(chǎn)企業(yè)追求的，這必然也伴隨著高風(fēng)險。因為房地產(chǎn)的投資追求高收益，所以只要通貨膨脹的因素存在，企業(yè)必將面臨通貨膨脹的風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成原因
（一）房地產(chǎn)企業(yè)決策失誤導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險
決策失誤是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生投資風(fēng)險的關(guān)鍵原因。房地產(chǎn)企業(yè)投資決策旨在對擬投資項目進行宏觀控制，它的科學(xué)性與準確性直接關(guān)系到項目的成敗以及企業(yè)的經(jīng)濟效益。每當進行投資決策時，往往因企業(yè)對投資項目的可行性的分析和研究不夠，以及經(jīng)濟信息的不真實、不全面等原因，導(dǎo)致投資決策失誤，使投資項目達不到預(yù)期的收益，使得投資無法按期收回。決策失誤產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險主要形成于企業(yè)項目開發(fā)兩個階段：一是可行性研究階段。二是投資估算階段。
（二） 宏觀環(huán)境變化導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險
經(jīng)濟環(huán)境、資源環(huán)境、市場環(huán)境、政策環(huán)境是房地產(chǎn)企業(yè)所處的主要宏觀環(huán)境。房地產(chǎn)其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性致使該行業(yè)容易受到宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化的影響，尤其是在經(jīng)濟蕭條時，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生機率隨著其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)遭遇的經(jīng)濟危機而增大。市場環(huán)境風(fēng)險則是由于房地產(chǎn)商品入市以后可能會面臨的一種風(fēng)險，它的風(fēng)險大小主要由房地產(chǎn)市場整體狀況以及企業(yè)的銷售策略。土地是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的主要資源環(huán)境風(fēng)險。由于土地是房地產(chǎn)開發(fā)中不可缺少的非再生資源，國家如何制定土地政策和土地價格，以及土地市場的供求關(guān)系和土地本身的位置，都會使房地產(chǎn)企業(yè)受到很大影響。政府機構(gòu)為確保國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)的持續(xù)發(fā)展，針對房地產(chǎn)行業(yè)采取的宏觀調(diào)控政策使其形成政策環(huán)境風(fēng)險。這些宏觀調(diào)控政策通常有很強的針對性，使得房地產(chǎn)企業(yè)的收益受到巨大影響。
（三）內(nèi)部控制制度不健全不完善，監(jiān)督不到位
房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的不健全，監(jiān)督不到位是造成房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的重要原因。房地產(chǎn)企業(yè)在制定內(nèi)部控制制度時，經(jīng)常忽略房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律和管理要求，忽略了企業(yè)的長期發(fā)展戰(zhàn)略，盲目地制定內(nèi)部控制制度，使其缺乏系統(tǒng)性，只停留在制度層面做文章，缺乏配套的具體操作流程，從而失去可操作性、實用性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的監(jiān)管工作也關(guān)系到企業(yè)內(nèi)控風(fēng)險控制的好與壞。在現(xiàn)實中，如果企業(yè)制定了內(nèi)部控制制度，并且在也實施了內(nèi)控程序，但會由于有效的監(jiān)督機制的缺乏，使得內(nèi)部控制流于形式，起不到實質(zhì)性作用，從而形成了財務(wù)風(fēng)險。再者，房地產(chǎn)企業(yè)沒有將內(nèi)部審計部門和財務(wù)部門分開，也會使企業(yè)的內(nèi)部得審計工作由于各方利益而受到牽制，財務(wù)流程得不到有效的約束和控制，影響審計的獨立性，無法正常發(fā)揮審計的監(jiān)督職能。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制措施
（一）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)
雖然房地產(chǎn)企業(yè)會利用負債經(jīng)營發(fā)揮財務(wù)杠桿效益，并且能夠給企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟利益流入。但是，負債大小必須控制在一定的范圍之內(nèi)，過高的資產(chǎn)負債率不但不會夠給企業(yè)帶來經(jīng)濟效益，還會加大企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。當企業(yè)負債超出一定的范圍，資產(chǎn)負債率與財務(wù)風(fēng)險成正比。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)自己的實際情況，衡量企業(yè)自身的負債承受能力來分析自身的融資能力、抗風(fēng)險能力和獲利能力，從而制定科學(xué)、合理的資本結(jié)構(gòu)，減少企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)增強投資項目的管理力度
大家都知道房地產(chǎn)投資是一項具有極高的風(fēng)險性的綜合性經(jīng)濟活動，由于自身行業(yè)特殊性的影響，對于政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境和社會環(huán)境反映非常靈敏。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強對投資項目的管理力度，對每個投資項目都要做好分析和綜合測評，對選定的決策方案應(yīng)該進行多方面的驗證，全盤考慮各種可能面臨的風(fēng)險因素，使投資實施方案制定得詳盡、可行，并且要求對每個投資項目做好投資風(fēng)險的控制與規(guī)避策略。
（三）對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量加強控制和管理
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，以土地儲備作為競爭資本現(xiàn)狀逐漸向以現(xiàn)金流量、籌融資渠道做為競爭資本轉(zhuǎn)變，這就逼迫房地產(chǎn)企業(yè)必須調(diào)整原有的戰(zhàn)略方案。當前，現(xiàn)金流已是房地產(chǎn)企業(yè)追求長遠規(guī)劃因首要考慮的關(guān)鍵因素。
（四）在企業(yè)內(nèi)部建立強有力的風(fēng)險預(yù)警機制
有效的風(fēng)險預(yù)警機制的建立，可以使企業(yè)的不正常的經(jīng)營狀況控制在初級階段，從而降低財務(wù)風(fēng)險帶來損失的概率。借助全面預(yù)算建立強有力的預(yù)算預(yù)警機制是很有必要的，企業(yè)可以通過預(yù)算和實際之間差異的比較、分析，為企業(yè)的整體經(jīng)濟活動提供更可靠的參考依據(jù)，從而制定出調(diào)整企業(yè)行為的有效措施，使得可以科學(xué)的預(yù)測未來面臨的各種風(fēng)險。由此可見，有效的風(fēng)險預(yù)警機制，能及時發(fā)現(xiàn)潛伏在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)風(fēng)險，能提前做好風(fēng)險的分析和防范，達到規(guī)避和化解財務(wù)風(fēng)險的目的。
參考文獻：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)危機；風(fēng)險防范
中圖分類號：F293.30 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）028-000-01
房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，直接關(guān)系到社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)具有投資比大、收益高等特點，因此面臨的風(fēng)險也比其他行業(yè)高很多。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營具有其特殊性，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中需不斷加強防范企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，降低財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的概率，促進我國的房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要財務(wù)風(fēng)險
1.債務(wù)風(fēng)險
作為房地產(chǎn)企業(yè)，高負債率是其最顯著的特點，這也是造成房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險較高的重要因素。房地產(chǎn)企業(yè)需要投入的資金量非常大，動輒幾億、十幾億，只有保證足夠的流動資金，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)，但是房地產(chǎn)企業(yè)通常沒有這么多流動資金，因此需要在銀行等金融機構(gòu)融資。當房地產(chǎn)企業(yè)缺乏資金時，考慮更多的是如何快速集資，很少站在宏觀發(fā)展立場上進行統(tǒng)籌考慮。房地產(chǎn)企業(yè)只有到開發(fā)項目完成后才會收回資金，期限較長，加上銀行貸款利率較高，因此會產(chǎn)生較高的財務(wù)風(fēng)險。在其他條件不變的情況下，企業(yè)負債越高，利息支出數(shù)額越大，財務(wù)杠桿效應(yīng)越明顯，隨著企業(yè)負債率的升高，企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險也加大，一旦某環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就會給企業(yè)帶來嚴重的財務(wù)危機。
2.利率變動風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)貸款數(shù)額較大，因此對利率變動比較敏感，尤其是國家因金融政策或者經(jīng)濟政策變動而對利率做出的調(diào)整將對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生較大的影響，因此利率變動風(fēng)險較大也是造成房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險較高的重要因素之一。如果國家想抑制房地產(chǎn)企業(yè)泡沫危機，就會出臺一系列加息政策，這將大大增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，企業(yè)的還貸壓力明顯增加。若企業(yè)經(jīng)營不善，未實現(xiàn)預(yù)期經(jīng)營目標，企業(yè)將陷入財務(wù)危機中，難以確認正常的經(jīng)營與發(fā)展。
3.經(jīng)營管理風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)在運營中會和很多部門產(chǎn)生密切的經(jīng)濟往來，如政府部門、審計部門、企業(yè)內(nèi)部各部門、企業(yè)債務(wù)人、企業(yè)股東等；加之房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中涉及資金量非常大，在無形中也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。與此同時，部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理尚不夠完善，極易導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)管理漏洞。如與關(guān)聯(lián)單位往來賬目不清、成本管理缺失等，這些因素都會造成企業(yè)經(jīng)營管理風(fēng)險較高，最終會直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟效益。
4.融資風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量較大，其正常運轉(zhuǎn)離不開從銀行等金融機構(gòu)融資。如果房地產(chǎn)企業(yè)在沒有疏通好融資渠道的前提下就盲目開建項目，就會出現(xiàn)融資出現(xiàn)問題，影響項目的正常開展。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售量降低，企業(yè)貸款門檻提高等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道將越來越窄。一旦房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營不善，難以按時歸還貸款及利息，就會直接影響銀行的正常運作，對整個社會經(jīng)濟的發(fā)展造成不利影響。
二、房地產(chǎn)企業(yè)防范財務(wù)危機的對策
1.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，因此必須不斷優(yōu)化自身資本結(jié)構(gòu)。當前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)普遍沒有足夠的資金獨立開發(fā)項目，需要進行融資解決，企業(yè)在融資時一定要考慮到自身的償債能力及開發(fā)項目的收益情況。盡管負債經(jīng)營可利用金融杠桿增加企業(yè)收益，但是仍要將負債率控制在合理的范圍內(nèi)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中需不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。
2.擴寬融資渠道
房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開資本市場的支撐，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷擴寬融資渠道，實現(xiàn)多元化融資模式。房地產(chǎn)企業(yè)可與資本市場對接，搭建起房地產(chǎn)企業(yè)的資金循環(huán)系統(tǒng)。首先，應(yīng)研究資金鏈管理，探索出最適合本企業(yè)的發(fā)展模式；其次，除進行信托計劃融資、基金融資、證券化融資等方式外，還可進行民間融資方式，不斷拓寬企業(yè)融資渠道；最后，隨著國外融資平臺進入中國金融市場，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用好國外融資渠道，實現(xiàn)多元化融資，以不斷降低企業(yè)負債率，從而降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。
3.加強項目調(diào)查
房地產(chǎn)企業(yè)屬于高風(fēng)險企業(yè)，受到社會經(jīng)濟政策等社會環(huán)境影響較大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)建設(shè)前應(yīng)進行大量的項目考察及風(fēng)險調(diào)研，出具一份風(fēng)險評估報告，以有效降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險、實現(xiàn)成本控制。其次，對項目的投入、產(chǎn)出狀況做合理預(yù)算，可為企業(yè)經(jīng)營決策提供數(shù)據(jù)支撐。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要正確認識成本管理，加強財務(wù)核算，對項目建設(shè)進行合理預(yù)算，確保企業(yè)資金發(fā)揮出最大效用。
4.注重風(fēng)險預(yù)警
房地產(chǎn)行業(yè)具有很強的不可預(yù)見性，且市場環(huán)境瞬息萬變，一旦企業(yè)財務(wù)出現(xiàn)問題，極易引發(fā)財務(wù)危機，若財務(wù)危機不斷累積惡化，企業(yè)將爆發(fā)全面危機。隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷增強財務(wù)風(fēng)險意識。針對此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立一套完善的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，在危機出現(xiàn)之初就采取相應(yīng)補救措施，將企業(yè)危機扼殺于萌芽中。企業(yè)可以通過設(shè)置一些較為敏感的財務(wù)指標進行預(yù)測，這些指標包括開發(fā)項目的收益率與銷售率、現(xiàn)金流入比率、已獲利息倍數(shù)、資金的安全邊際率等。當前我國經(jīng)濟發(fā)展加快，相關(guān)的經(jīng)濟政策也不斷調(diào)整與變化，這勢必會影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，因此，企業(yè)應(yīng)關(guān)注對宏觀經(jīng)濟形式的分析、經(jīng)濟政策的研究等，將企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險及財務(wù)危機的概率降至最低。
三、結(jié)語
當前，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還有許多不完善之處，相關(guān)財務(wù)管理等制度還存在一些問題，這些問題得不到妥善解決，必將造成企業(yè)面臨較高的財務(wù)風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、拓寬融資渠道、加強項目調(diào)查、注重風(fēng)險預(yù)警等措施，降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，確保企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。
參考文獻：
【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；形成原因；防范對策
所謂房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，是指房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資、融資、使用資金和利潤分配等活動中由于主客觀因素對企業(yè)的經(jīng)濟效益產(chǎn)生的重大影響，房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險主要是由負債引起的，這成為制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險形成的原因
（一）缺乏完善的財務(wù)管理體系
雖然我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起步比較晚，但是由于國家政策的影響和市場需求量的增加，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景廣闊，在近幾年來迅速發(fā)展起來，這就使得很多開發(fā)商一味追求經(jīng)濟效益，而把財務(wù)管理問題置于腦后。由于對財務(wù)管理的不重視，很多企業(yè)的財務(wù)部門都不能認識到財務(wù)風(fēng)險的客觀性，財務(wù)管理人員的素質(zhì)也參差不齊，領(lǐng)導(dǎo)的不重視使得財務(wù)部門不能發(fā)揮應(yīng)有的作用，在規(guī)章制度方面更是無人問津，導(dǎo)致規(guī)章制度不健全，財務(wù)管理體系不完善，增加了財務(wù)風(fēng)險的形成。
（二）對財務(wù)預(yù)算不夠重視
房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)需要很長的時間才能完成，從規(guī)劃設(shè)計開始，要經(jīng)過可行性研究、建筑安裝、拆遷、配套工程、綠化工程，一直到產(chǎn)品上市，這個時間是比較長的，周期越長，在產(chǎn)品開發(fā)生產(chǎn)過程中的不確定因素就越多，風(fēng)險也就越大，因此更應(yīng)該做好財務(wù)預(yù)算工作，這樣才能降低風(fēng)險的形成。然而，一些房地產(chǎn)企業(yè)只想著讓產(chǎn)品盡快上市，沒有對土地成本、資金運作、經(jīng)濟效益等作出詳細的財務(wù)預(yù)算和分析，使得資金的使用過于盲目，增加了產(chǎn)品的生產(chǎn)成本，同時增加了財務(wù)風(fēng)險。
（三）資本結(jié)構(gòu)不科學(xué)
利息的減稅在一定程度上能夠增加企業(yè)的經(jīng)濟效益，但是房地產(chǎn)企業(yè)往往舉債過度，這就使利息減稅帶來了經(jīng)濟效益被抵消，并且隨著企業(yè)負債比重的增加，利息負擔也越來越嚴重，企業(yè)的還債能力不斷降低，財務(wù)風(fēng)險勢必會不斷增加。房地產(chǎn)企業(yè)負債籌資的資本成本比其他方式籌資的成本低，但單項資本成本的高低不能作為衡量資本高低的標準，總資本成本才能作為衡量負債水平的標準，房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)亟待優(yōu)化。
（四）融資渠道單一
我國的企業(yè)在進行經(jīng)濟活動時，往往采用融資的方式為自己籌集資金，主要的融資方式有銀行貸款、發(fā)行債券、企業(yè)基金、股權(quán)投資、信托融資等等，但是我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式過于單一，主要憑借商業(yè)銀行的貸款來籌集資金，滿足企業(yè)投資的需要。房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面的法律體系不健全，直接制約了融資渠道的開展，在行業(yè)發(fā)展以來，主要還是依靠銀行進行融資，沒有形成多元化的資金支撐體系，因此風(fēng)險比較集中，不能通過分散風(fēng)險的方式降低財務(wù)風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范對策
（一）完善部門和制度建設(shè)
思想上的重視對行動有直接的指導(dǎo)，房地產(chǎn)企業(yè)首先要加強對財務(wù)管理的重視，具體做法是完善財務(wù)管理機構(gòu)。從經(jīng)營者來說，不但要重視財務(wù)管理，還要懂得財務(wù)管理，并不斷學(xué)習(xí)有關(guān)財務(wù)管理的知識，了解會計信息，提高風(fēng)險意識，只有領(lǐng)導(dǎo)重視起來，才能對財務(wù)管理人員做表率，發(fā)揮財務(wù)管理部門的作用。其次，建立健全財務(wù)管理內(nèi)控制度，完善的財務(wù)管理內(nèi)控制度不僅能夠保障企業(yè)的資金安全，還有利于保障企業(yè)經(jīng)濟活動的順利進行。再次，建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，企業(yè)不僅要學(xué)會風(fēng)險發(fā)生后如何降低風(fēng)險帶來的危害，更要重視風(fēng)險的預(yù)警，防患于未然，把風(fēng)險發(fā)生的幾率降到最低。
（二）加強財務(wù)預(yù)算工作
由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期長，因此財務(wù)預(yù)算存在很多的不確定因素，財務(wù)預(yù)算對企業(yè)經(jīng)濟效益的影響也十分明顯，因此，企業(yè)應(yīng)該加強財務(wù)預(yù)算工作，以財務(wù)預(yù)算為基礎(chǔ)，對企業(yè)資金的收集和使用做出具體的分配和安排。在進行項目預(yù)算時，財務(wù)部門應(yīng)該對項目的可行性、設(shè)計費用、開發(fā)成本、間接費用、借款計劃、經(jīng)營收入等都列入預(yù)算范圍之中，提高財務(wù)預(yù)算的全面性。在進行資金預(yù)算時，財務(wù)部門應(yīng)該根據(jù)企業(yè)對資金的需求現(xiàn)狀制定明確的財務(wù)預(yù)算體系。
（三）建立科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)
資本結(jié)構(gòu)主要由負債的規(guī)模和結(jié)構(gòu)組成，因此，科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)應(yīng)該包括適度的負債規(guī)模和合理的負債結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得負債經(jīng)營帶來了高效利益，降低因為負債帶來了財務(wù)風(fēng)險，就需要控制負債率，堅持適度的原則，當資本的收益大于籌資的資本，資產(chǎn)的負債率就越高，如果資產(chǎn)的負債率過高，又會對企業(yè)的償債能力帶來影響，因此企業(yè)應(yīng)該以流動資本及時補充負債資本，降低負債率。就負債結(jié)構(gòu)來說，長期資產(chǎn)應(yīng)該有長期負債資金支持，短期資產(chǎn)應(yīng)該有短期負債資金支持，如果長期資產(chǎn)由短期資金支持，或者短期資產(chǎn)由長期資金支持，那么就會出現(xiàn)不合理的現(xiàn)象，企業(yè)的償債能力會受到影響，也將影響正常的經(jīng)營活動。
（四）明確戰(zhàn)略目標
融資是房地產(chǎn)企業(yè)一項重要的經(jīng)濟活動，房地產(chǎn)的決策能力就是行使企業(yè)的融資、投資、利益分配等活動，滿足資金使用者的需要的能力，因此，提高房地產(chǎn)企業(yè)的決策能力對企業(yè)融資有一定的幫助，而融資渠道的擴大對于分擔財務(wù)風(fēng)險又有著重要的意義。企業(yè)可以建立多元化的戰(zhàn)略目標，對企業(yè)財務(wù)認真做出可行性分析，企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)也需要大量籌集外部資金，負債籌集資金會為房地產(chǎn)帶來財務(wù)杠桿效應(yīng)，企業(yè)應(yīng)該采用積極的籌集策略，加強對資金的管理。擴大融資渠道，降低籌資產(chǎn)生的風(fēng)險。
三、總結(jié)：
房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國的新興行業(yè)，發(fā)展時間短本身就促進了財務(wù)風(fēng)險的形成，加之企業(yè)的不重視或者防范手段落后等原因，使得財務(wù)風(fēng)險成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的阻礙，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在思想上重視財務(wù)風(fēng)險管理，在制度上健全風(fēng)險管理和財務(wù)預(yù)警體系，在手段上宏觀監(jiān)測和微觀監(jiān)測相結(jié)合，這樣才能有效降低財務(wù)風(fēng)險，促進房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。
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