時(shí)間：2023-09-26 17:28:46
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關(guān)鍵詞： 地方政府 融資平臺(tái) 金融風(fēng)險(xiǎn)
一、地方政府融資平臺(tái)金融風(fēng)險(xiǎn)
（一）微觀視角下的地方政府融資平臺(tái)金融風(fēng)險(xiǎn)
一是償債風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家審計(jì)署2011年通過(guò)對(duì)6576家地方融資平臺(tái)公司的調(diào)查發(fā)現(xiàn)。有148家存在逾期債務(wù)80.04億元，債務(wù)逾期率平均為16.26；有358家存在借新還舊的狀況，借新還舊率平均達(dá)到55%；有1033家存在注冊(cè)資本未到位、虛假出資等問(wèn)題，涉及金額2441.5億元。這些都導(dǎo)致地方政府融資平臺(tái)的實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債比例過(guò)高。
二是投資收益風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前我國(guó)地方政府融資平臺(tái)所籌集資金的主要投向?yàn)榛A(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公益性項(xiàng)目。而不論是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還是公益性項(xiàng)目建設(shè)，都有著工期長(zhǎng)、投入大、利潤(rùn)率低、資本周轉(zhuǎn)率低的特點(diǎn)。從地方政府融資平臺(tái)的資金流向不難看出地方政府融資平臺(tái)所能獲得的固定收益比較低。
三是金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。金融市場(chǎng)的變動(dòng)將在地方政府融資平臺(tái)的資金成本，資本收益等方面來(lái)影響融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)。地方政府融資平臺(tái)所面臨的的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括：利率風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。
（二）銀行業(yè)視角下的地方政府融資平臺(tái)金融風(fēng)險(xiǎn)
一是信用風(fēng)險(xiǎn)。首先是銀行和政府融資平臺(tái)之間的信息不對(duì)稱，使銀行無(wú)法很詳細(xì)地了解貸款對(duì)象的風(fēng)險(xiǎn)狀況。其次是在法律上銀行處于不利地位。第三是地方政府很可能出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)。
二是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行給地方政府融資平臺(tái)大量貸款，占用了銀行可以向其他工商企業(yè)發(fā)放的貸款，有可能導(dǎo)致商業(yè)銀行暫時(shí)無(wú)法向社會(huì)投放資金，可能造成商業(yè)銀行的暫時(shí)性的流動(dòng)性短缺。
三是利率風(fēng)險(xiǎn)。由于地方政府融資平臺(tái)有著政府背景，銀行在放貸時(shí)，其本身的議價(jià)的能力比較弱，并且，由于大部分銀行認(rèn)為地方政府融資平臺(tái)貸款比較安全，銀行間存在競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致貸款利率進(jìn)一步降低。
（三）宏觀視角下的地方政府融資平臺(tái)金融風(fēng)險(xiǎn)
一是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡的風(fēng)險(xiǎn)。地方政府融資平臺(tái)在加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方面雖然起到了一定的積極作用。然而這部分資金的使用不是憑空產(chǎn)生的，而是從其他部門擠出的，由此而形成的擠出效應(yīng)，會(huì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式產(chǎn)生一定的影響。
二是產(chǎn)能過(guò)剩和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡的風(fēng)險(xiǎn)。地方政府融資平臺(tái)所建設(shè)的項(xiàng)目由政府自己選擇，而政府意志的存在將削弱市場(chǎng)在資源配置中的作用，造成部分行業(yè)的過(guò)度投資，重復(fù)建設(shè)，不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。造成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)產(chǎn)能過(guò)剩，而私人的投資則相對(duì)不足。
三是土地價(jià)格上漲形成的資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。地方政府對(duì)銀行的還款方式無(wú)論是直接依靠土地出讓收入還是地方財(cái)政，最終依賴的都是土地。地方政府有足夠的動(dòng)機(jī)，來(lái)通過(guò)提高土地價(jià)格，出賣土地來(lái)補(bǔ)償?shù)胤秸谫Y平臺(tái)的債務(wù)支出。許多地方政府成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格飆升的幕后推手。
四是通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。這里的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)是指地方政府融資平臺(tái)的盲目擴(kuò)張有可能會(huì)綁架中央政府和央行，造成非預(yù)期的通貨膨脹。當(dāng)?shù)胤秸谫Y平臺(tái)到期無(wú)法償還貸款，中央政府將不得不出面干預(yù)。方法一般為組建資產(chǎn)管理公司剝離銀行的不良貸款和發(fā)行債券。其實(shí)質(zhì)都是增加貨幣的發(fā)行。
二、地方政府融資平臺(tái)金融風(fēng)險(xiǎn)防范
（一）微觀視角的對(duì)策
一是要對(duì)地方政府融資平臺(tái)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的清理，阻斷地方政府對(duì)地方政府融資平臺(tái)所承擔(dān)的無(wú)限連帶責(zé)任。
二是盡量剝離政府融資平臺(tái)建設(shè)項(xiàng)目中的公益類項(xiàng)目。即把完全不產(chǎn)生利潤(rùn)的，不能進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作的項(xiàng)目，剝離出來(lái)，將這部分項(xiàng)目直接由地方財(cái)政承擔(dān)。
三是穩(wěn)步構(gòu)建和發(fā)展地方債務(wù)市場(chǎng)。四是構(gòu)建平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。完善平臺(tái)自身的構(gòu)建，建立平臺(tái)自身的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和防范措施。
（二）中觀視角銀行業(yè)視角的對(duì)策
一是要嚴(yán)格規(guī)范地方政府融資平臺(tái)與銀行的關(guān)系。應(yīng)擴(kuò)大地方中小銀行在經(jīng)營(yíng)上的自，減少地方政府對(duì)銀行的行政干預(yù)。
二是銀行要加強(qiáng)對(duì)地方政府融資平臺(tái)的貸前審核和貸后管理。
三是推行銀團(tuán)貸款。將融資平臺(tái)的貸款風(fēng)險(xiǎn)共同分擔(dān)，以把對(duì)單個(gè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)降到最小。
四是銀行要對(duì)地方政府融資平臺(tái)貸款的發(fā)放有長(zhǎng)期、合理的規(guī)劃，防止流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
（三）宏觀視角的對(duì)策
首先，通過(guò)推動(dòng)城鎮(zhèn)化來(lái)降低地方政府融資平臺(tái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。將地方政府融資平臺(tái)的資金投向這些最需要資金的地方，避免與民爭(zhēng)利的現(xiàn)象。并且，把地方政府融資平臺(tái)的主要職能定位在彌補(bǔ)商業(yè)性投融資空隙和市場(chǎng)機(jī)制的缺陷。
其次，規(guī)范地方政府融資平臺(tái)的投融資行為，建立外部監(jiān)督機(jī)構(gòu)。本文建議加強(qiáng)地方人大對(duì)地方政府和地方政府融資平臺(tái)行為的監(jiān)督，把對(duì)地方政府融資平臺(tái)的監(jiān)督責(zé)任也劃歸到人大的監(jiān)督職權(quán)內(nèi)。
再次，改革地方政府現(xiàn)有的考核制度。對(duì)地方政府的考核制度進(jìn)行改革，不再以單純的GDP增長(zhǎng)作為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)考核地方政府對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和可持續(xù)發(fā)展方面的各種指標(biāo)，以此來(lái)激勵(lì)地方政府官員更好地實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展。
最后，推行財(cái)稅制度改革，增加地方政府的償債能力。地方政府組建地方政府融資平臺(tái)的原因從根本上來(lái)說(shuō)是因?yàn)槠渲С鱿鄬?duì)于有限的收入來(lái)講過(guò)于龐大了。迫使地方政府不得不想盡辦法從各種渠道籌集資金。對(duì)此，可以適當(dāng)加強(qiáng)地方政府的財(cái)權(quán)，使其有與其事權(quán)相匹配的財(cái)政支出能力。
參考文獻(xiàn)：
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摘 要 隨著我國(guó)生活水平的提高以及城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)也隨之發(fā)展迅速，其在經(jīng)營(yíng)中遇到了很多風(fēng)險(xiǎn)。本文從房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的涵義入手，分析了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的形成原因，并針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)提出了一些防范措施。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)防范
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，帶動(dòng)了我國(guó)的房地產(chǎn)金融的產(chǎn)生與發(fā)展。1998年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金4414.94億元，2008年已達(dá)33404億元，10年增長(zhǎng)了7.56倍。但由于房地產(chǎn)規(guī)模較大，投資期長(zhǎng)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題也逐漸暴露出來(lái)。
一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概述
房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，指經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽(yù)遭受損失的可能性。就房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)而言，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要有信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融中的其它風(fēng)險(xiǎn)。
二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因
（一）土地儲(chǔ)備制度不完善
我國(guó)各城市開發(fā)和改造的樓盤都很大，土地資產(chǎn)價(jià)值往往很高，因此，土地購(gòu)置的融資要求十分巨大。土地儲(chǔ)備屬于政府行為，這使得土地的購(gòu)置和開發(fā)很容易獲得商業(yè)銀行的巨額貨款。而土地收購(gòu)和開發(fā)的主要資金來(lái)源于銀行貨款，還款則主要依靠土地出讓金。影響土地出讓價(jià)格的因素很多，土地資產(chǎn)價(jià)格本身也波動(dòng)頻繁，這些無(wú)不增加了土地購(gòu)置與開發(fā)貸款的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。
（二）房地產(chǎn)融資渠道單一
長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)融資以銀行貸款為主渠道，證券、信托機(jī)構(gòu)等涉足很少，其融資量不足房地產(chǎn)市場(chǎng)資金需求量的1%。在住房抵押貸款市場(chǎng)上，基本上不存在二級(jí)市場(chǎng)，不能將異質(zhì)的抵押品轉(zhuǎn)換為流動(dòng)性較強(qiáng)的金融產(chǎn)品，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)與整個(gè)金融市場(chǎng)無(wú)法有機(jī)結(jié)合。
（三）信息的不對(duì)稱性
我國(guó)目前信息傳遞機(jī)制的不完善和個(gè)人信用制度的缺乏，使得銀行無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的預(yù)期效益和潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面評(píng)估，也無(wú)法對(duì)購(gòu)房者的資信情況、收入狀況、現(xiàn)有住房狀況、未來(lái)收入是否穩(wěn)定進(jìn)行詳盡了解，銀行要獨(dú)立面對(duì)開發(fā)商、建筑商與個(gè)人消費(fèi)者三個(gè)方面的信貸風(fēng)險(xiǎn)，任何一方的違約或三者之間的交叉違約都會(huì)產(chǎn)生還貸的風(fēng)險(xiǎn)。
（四）房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄
我國(guó)房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)受眼前房地產(chǎn)市場(chǎng)“形勢(shì)大好”的迷惑，為爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，極易形成市場(chǎng)沖動(dòng)，盲目擴(kuò)張房地產(chǎn)信貸規(guī)模。
（五）房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)過(guò)于簡(jiǎn)單
我國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度量技術(shù)尚處于起步階段，與國(guó)外先進(jìn)技術(shù)差距較大，不利于對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效識(shí)別和處置。
（六）房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)融資的宏觀調(diào)控政策不穩(wěn)定且效率低
我國(guó)短期性宏觀調(diào)控政策，往往使處于市場(chǎng)最前沿的金融機(jī)構(gòu)遭受重創(chuàng)，出現(xiàn)疼在房地產(chǎn)業(yè)卻傷在金融機(jī)構(gòu)的現(xiàn)象。一些地方政府管理行為不規(guī)范，為搞“形象工程”，甚至為解決財(cái)政困難而盲目推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使土地價(jià)格虛高，造成房地產(chǎn)成本大幅上升，開發(fā)商最終將高額成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，抑制了有效需求。
三、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范措施
（一）完善土地制度
政府應(yīng)該重新界定土地儲(chǔ)備中心的功能，打破地方政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷。地方政府的征地動(dòng)機(jī)不能被濫用，各級(jí)土地儲(chǔ)備中心的土地儲(chǔ)備重點(diǎn)應(yīng)轉(zhuǎn)向基本建設(shè)用地和工業(yè)項(xiàng)目用地儲(chǔ)備整理。
（二）拓寬房地產(chǎn)金融融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資結(jié)構(gòu)多元化
促進(jìn)房地產(chǎn)融資方式的多元化發(fā)展，構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系，具體可以考慮鼓勵(lì)有條件的企業(yè)發(fā)行公司債券，在資本市場(chǎng)上直接融資，也可以由類似于房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)在資本市場(chǎng)上發(fā)行，將分散的資金集中到房地產(chǎn)建設(shè)中來(lái)。積極穩(wěn)妥地發(fā)展住房公積金貸款，充分利用公積金貸款利息低的特點(diǎn)，滿足低收人居民的購(gòu)房需要。
（三）商業(yè)銀行自身應(yīng)加強(qiáng)管理，提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力
商業(yè)銀行要擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)信息來(lái)源，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)和監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系，及時(shí)關(guān)注各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化情況，提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)的分析預(yù)測(cè)能力。加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策研究，制定與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)的研究，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)于未然。信貸從業(yè)人員必須牢固樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和良好的職業(yè)道德意識(shí)，在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責(zé)，認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，及時(shí)分析信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，研究信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施。
（四）公布房產(chǎn)信息，引導(dǎo)公眾心理預(yù)期
政府須建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警監(jiān)測(cè)體系，加強(qiáng)數(shù)據(jù)、信息的統(tǒng)計(jì)、處理和公示。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，信息，正確引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資方向，促使消費(fèi)群眾形成理性預(yù)期，顯露政府對(duì)炒房行為打壓的決心和規(guī)范市場(chǎng)的力度。
（五）健全房地產(chǎn)的法律、法規(guī)體系
嚴(yán)格執(zhí)法，依法辦事。對(duì)于提供假資料、假資信、騙取貸款的開發(fā)商或個(gè)人，應(yīng)立即停止貸款，并追討已貸款項(xiàng)。針對(duì)在房地產(chǎn)資金籌集、融通、借貸各環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)行為中出現(xiàn)的問(wèn)題，修改現(xiàn)行的法律法規(guī)，確定房地產(chǎn)信貸的法律地位。建立健全有關(guān)房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)。
參考文獻(xiàn)：
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［關(guān)鍵詞］地方金融;風(fēng)險(xiǎn);防范;管理
［DOI］10.13939/ki.zgsc.2015.52.017
隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地方金融作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對(duì)國(guó)家的發(fā)展和進(jìn)步也貢獻(xiàn)著一定的力量。但是地方金融的發(fā)展還不完善，在相關(guān)的制度建設(shè)、金融指導(dǎo)和監(jiān)督方面還存在許多問(wèn)題，為了維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，需要加強(qiáng)地方金融的風(fēng)險(xiǎn)防范和管理評(píng)價(jià)等方面的管理工作。
1地方金融的內(nèi)涵
地方金融是一個(gè)國(guó)家金融的重要組成部分，也是金融機(jī)構(gòu)的一種形式，它是指基層性的金融機(jī)構(gòu)。地方金融機(jī)構(gòu)的資本主要是來(lái)自地方政府，還有一些是當(dāng)?shù)氐某青l(xiāng)集體組織，所以，相對(duì)應(yīng)的，對(duì)于地方金融的人事任免權(quán)就屬于當(dāng)?shù)卣墓芾矸秶?，這也是由地方金融的性質(zhì)決定的。地方金融機(jī)構(gòu)在管理結(jié)構(gòu)和治理方面比較簡(jiǎn)單，地方政府只是在組織形式上對(duì)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，但是不進(jìn)行具體化的管理，所以，管理結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單。我國(guó)地方金融主要包括，各地的商業(yè)銀行、信用合作社以及一些擔(dān)保機(jī)構(gòu)等。改革開放以來(lái)，我國(guó)金融體制改革也在不斷地深化和發(fā)展，各個(gè)地區(qū)的地方金融也都處于快速發(fā)展階段，取得了重要的成績(jī)，為國(guó)家的金融業(yè)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。地方金融的快速發(fā)展，自然也會(huì)出現(xiàn)一些風(fēng)險(xiǎn)性問(wèn)題，相比而言，地方金融在發(fā)展過(guò)程中，缺乏有效的監(jiān)管和引導(dǎo)，往往會(huì)出現(xiàn)很大的金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，例如:東部沿海地區(qū)的民間借貸規(guī)模比較大，這種借貸方式在進(jìn)行過(guò)程中缺乏政府的監(jiān)督，容易導(dǎo)致當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C(jī)構(gòu)在運(yùn)行過(guò)程中的資金斷裂，引發(fā)地方性的金融風(fēng)險(xiǎn);還有許多地方民間集資現(xiàn)象非常嚴(yán)重，這種不良的集資行為給地方金融埋下了很大的安全隱患，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，將會(huì)造成整個(gè)地方的金融風(fēng)險(xiǎn)。
2地方金融風(fēng)險(xiǎn)的特征
地方金融風(fēng)險(xiǎn)也屬于一般的金融風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式，同樣具有金融風(fēng)險(xiǎn)的正常特征，如:金融風(fēng)險(xiǎn)的高危害性，一般情況下，金融風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)會(huì)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生嚴(yán)重的危害，而且會(huì)通過(guò)經(jīng)濟(jì)方面，迅速地影響到社會(huì)的各個(gè)方面，而地方金融風(fēng)險(xiǎn)一旦爆發(fā)，將會(huì)對(duì)一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的破壞和影響，另一方面，作為地方金融風(fēng)險(xiǎn)，也有著和一般金融風(fēng)險(xiǎn)不一樣的地方。
2.1地方金融風(fēng)險(xiǎn)的特殊成因
社會(huì)中的一般金融風(fēng)險(xiǎn)就是社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中存在諸多問(wèn)題，并且這些問(wèn)題經(jīng)過(guò)發(fā)展和演變，積累到了一定的階段，就會(huì)爆發(fā)，造成一定的影響，而且，形成的原因也是多方面的。對(duì)于地方性的金融風(fēng)險(xiǎn)，除了和社會(huì)中客觀的經(jīng)濟(jì)狀況有關(guān)之外，主要還會(huì)由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，造成的一些各種制度缺失以及不規(guī)范，和地方政府對(duì)金融的干預(yù)等方面有關(guān)系［1］。
2.2地方金融風(fēng)險(xiǎn)的地域危害性
地方金融就是由一定的地域來(lái)劃分的，由一定的經(jīng)濟(jì)狀況而形成的地域性的金融機(jī)構(gòu)。所以，所謂的地方金融風(fēng)險(xiǎn)也就是在一定的地域內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)引起發(fā)生的金融風(fēng)險(xiǎn)。地方金融的特性就是嚴(yán)格的地域性，這也是和全國(guó)性的金融機(jī)構(gòu)不同的地方［2］。所以，地方性的金融風(fēng)險(xiǎn)在發(fā)生的時(shí)候，動(dòng)搖的是某一地區(qū)金融機(jī)構(gòu)的信心，而且這種風(fēng)險(xiǎn)會(huì)向周邊地區(qū)進(jìn)行蔓延和影響，所以，會(huì)導(dǎo)致周邊的地方造成地方金融風(fēng)險(xiǎn)，逐漸擴(kuò)大影響范圍。
2.3地方金融風(fēng)險(xiǎn)可以實(shí)施有效救治
地方性的金融風(fēng)險(xiǎn)相比全國(guó)范圍的金融風(fēng)險(xiǎn)，影響力要小很多，而且在發(fā)生地方金融風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，可以通過(guò)一些手段去遏制它的發(fā)展和惡化。全國(guó)性的金融風(fēng)險(xiǎn)，一旦爆發(fā)必然會(huì)引起重大的影響，通常沒(méi)有什么力量可以阻擋金融風(fēng)險(xiǎn)的變化發(fā)展。所以，對(duì)于地方性的金融風(fēng)險(xiǎn)，可以憑借國(guó)家的財(cái)政進(jìn)行有效的救治和幫助，很快地實(shí)現(xiàn)地方金融的正?；?。
3地方金融的風(fēng)險(xiǎn)情況分析
3.1地方金融的信用風(fēng)險(xiǎn)
地方金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生情況中，信用風(fēng)險(xiǎn)是一種主要情況，信用風(fēng)險(xiǎn)主要是由于地方金融機(jī)構(gòu)的貸款人在使用信貸后失去了還款付息的能力，所以和地方金融機(jī)構(gòu)之間產(chǎn)生了違約的情況。這種情況造成了金融機(jī)構(gòu)直接的經(jīng)濟(jì)損失，對(duì)于數(shù)額大的信貸，將對(duì)本地區(qū)的金融情況帶來(lái)很大的影響。隨著社會(huì)的發(fā)展，地方金融在獲得發(fā)展的同時(shí)，面對(duì)的金融風(fēng)險(xiǎn)也有所增加，但是，對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性，要避免地方金融機(jī)構(gòu)的信用風(fēng)險(xiǎn)也是不可能的。
3.2地方金融的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)不穩(wěn)定因素，在地方金融的發(fā)展過(guò)程中也不可預(yù)測(cè)［3］。在金融機(jī)構(gòu)的各個(gè)工作環(huán)節(jié)當(dāng)中，都有可能產(chǎn)生市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，例如:在進(jìn)行一些投資的時(shí)候，對(duì)市場(chǎng)信息的了解和掌握情況不全面，造成對(duì)市場(chǎng)信息的錯(cuò)誤判斷，在股市價(jià)格和匯率等一些具有很大變動(dòng)性因素的影響下，會(huì)造成一定程度的經(jīng)濟(jì)損失，從而引發(fā)地方金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
3.3地方金融的操作風(fēng)險(xiǎn)
隨著我國(guó)的改革開放，國(guó)家的金融行業(yè)迅速發(fā)展起來(lái)，在這個(gè)過(guò)程中，地方金融也獲得了飛速的發(fā)展。但是經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的發(fā)展之后也就會(huì)暴露出來(lái)一個(gè)問(wèn)題，金融機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員在此過(guò)程當(dāng)中一直沒(méi)有發(fā)生變化，現(xiàn)有的金融理論和知識(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于金融發(fā)展的速度，所以，地方性金融發(fā)展到一定程度之后速度就降下來(lái)了，同時(shí)也會(huì)出現(xiàn)許多失誤和問(wèn)題。由于地方金融的業(yè)務(wù)人員沒(méi)有提高相應(yīng)的業(yè)務(wù)素質(zhì)，會(huì)嚴(yán)重影響地方金融在發(fā)展過(guò)程中的實(shí)際操作，造成一些嚴(yán)重?fù)p失。
4地方金融風(fēng)險(xiǎn)的防范和管理
4.1政府要提高對(duì)地方金融的指導(dǎo)和監(jiān)管
地方金融的發(fā)展具有很強(qiáng)的地域性特點(diǎn)，往往在發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，缺少統(tǒng)一的指導(dǎo)方針，同時(shí)，地方政府對(duì)地方金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展缺少相應(yīng)的監(jiān)管。在2010年，財(cái)政部頒發(fā)了《地方金融企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)督管理辦法》，充分地規(guī)定了地方金融的管理工作和監(jiān)督方面的工作，也從原則上對(duì)地方金融機(jī)構(gòu)的固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的處理事務(wù)進(jìn)行了規(guī)范。對(duì)于防范地方性的金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，就需要對(duì)地方金融的發(fā)展做出建設(shè)性的指導(dǎo)方針，并不斷完善，在風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生過(guò)程中就進(jìn)行有效的防范。
4.2地方金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理
目前，許多地方金融機(jī)構(gòu)還沒(méi)有建立起健全的金融風(fēng)險(xiǎn)管理體系，所以會(huì)在很大程度上引起我國(guó)地方性的金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。針對(duì)這種情況，地方金融機(jī)構(gòu)應(yīng)效仿上市公司，及時(shí)對(duì)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)和管理作出調(diào)整和規(guī)范，預(yù)防地方金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
4.3地方金融機(jī)構(gòu)要完善相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)
由于地方經(jīng)濟(jì)深刻地影響到地方金融的發(fā)展，所以，地方金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)受到地方企業(yè)和誠(chéng)信狀況的影響非常大。故此，在國(guó)家和社會(huì)的發(fā)展過(guò)程中，應(yīng)給予誠(chéng)信問(wèn)題足夠的重視，同時(shí)，需要學(xué)習(xí)先進(jìn)地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，以降低地方金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。
4.4地方金融機(jī)構(gòu)要采用相應(yīng)的預(yù)警體系
建立地方金融風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警體系，可以有效地對(duì)地區(qū)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防。地方金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的確立，可以有效地把握地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況和現(xiàn)狀，如果地方經(jīng)濟(jì)有問(wèn)題發(fā)生，這個(gè)體系的確立就可以起到未雨綢繆的作用。此外，在地方金融的發(fā)展過(guò)程中，要充分借鑒國(guó)外的一些先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)地學(xué)習(xí)和應(yīng)用，解決地方金融發(fā)展的問(wèn)題。
5結(jié)論
本文解釋了地方金融的內(nèi)涵，介紹了地方金融風(fēng)險(xiǎn)的特征，并對(duì)地方金融風(fēng)險(xiǎn)情況進(jìn)行了分析。針對(duì)地方金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的產(chǎn)生，提出了相應(yīng)的解決對(duì)策，希望能實(shí)現(xiàn)地方金融風(fēng)險(xiǎn)的防范與管理。
參考文獻(xiàn):
［1］張雪飛.地方金融的風(fēng)險(xiǎn)分析及防范管理［J］．財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)，2014(14).
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；風(fēng)險(xiǎn)；防范措施
1.引言
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的需求不斷增長(zhǎng)，這使得房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛的發(fā)展。眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金投入大、投資周期長(zhǎng)，這就決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)金融信貸的依賴性。房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)十分復(fù)雜，它包括從開發(fā)、管理到服務(wù)等方面，并且包括籌資、投資、貸款等一系列的金融活動(dòng)。具體而言指的是在房地產(chǎn)再生產(chǎn)過(guò)程中的各種存款、貸款、投資、信托、買賣、租賃、抵押、保險(xiǎn)、貼現(xiàn)、承兌，有價(jià)證券的發(fā)行和交易等等的一系列金融活動(dòng)以及一些房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)辦理的各類中間業(yè)務(wù)。
房地產(chǎn)與金融兩者之間相互依存、相互支持，兩者的健康發(fā)展和運(yùn)行為多我國(guó)經(jīng)濟(jì)起到了重要的支撐作用。同時(shí)房地產(chǎn)和金融本身的關(guān)系也非常緊密，房地產(chǎn)的快速發(fā)展需要金融業(yè)的支持，而房地產(chǎn)以其固定資產(chǎn)的性質(zhì)也成為金融抵押中的主要抵押物，為銀行降低貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮了積極的作用。所以有效的防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)成為政府、房地產(chǎn)企業(yè)和金融部門一個(gè)關(guān)鍵解決的問(wèn)題。
2.我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的風(fēng)險(xiǎn)成因
2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的融資過(guò)度依賴于商業(yè)銀行
我國(guó)的房地產(chǎn)金融的發(fā)展程度比較低，房地產(chǎn)企業(yè)直接融資（比如股票市場(chǎng)上市、發(fā)行債券融資）比較少，同時(shí)一些西方發(fā)達(dá)國(guó)家比較流行房地產(chǎn)信托基金、住房合作社等在我國(guó)目前市場(chǎng)上施行也有一定的困難，這就造成了現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的通病，即過(guò)分依賴于商業(yè)銀行的貸款融資。先關(guān)數(shù)據(jù)表明我國(guó)有相當(dāng)比例的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金僅20%-25%，其余資金基本全部來(lái)源于商業(yè)銀行的貸款。
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)偏好間接融資，過(guò)度依賴商業(yè)銀行的貸款。這就給我國(guó)的房地產(chǎn)金融帶來(lái)了很大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，很有可能使房地產(chǎn)業(yè)崩潰，從而危及到商業(yè)銀行乃至整個(gè)金融系統(tǒng)，給我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成無(wú)法估量的損失。
2.2 房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重
房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快很容易導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格大大超過(guò)其真實(shí)價(jià)值，房?jī)r(jià)扭曲從而產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。從各國(guó)的歷史情況來(lái)看，房地產(chǎn)泡沫的形成總是與炒房資金過(guò)多的流入房地產(chǎn)市場(chǎng)相聯(lián)系的。正是由于炒房這些投機(jī)因素的參與，從而使房?jī)r(jià)上漲速度過(guò)快，導(dǎo)致其市場(chǎng)價(jià)格大大超過(guò)其使用價(jià)值（即市場(chǎng)價(jià)格），這種泡沫雖然表面上一度很繁榮，但是這種繁榮并沒(méi)有建立在一定價(jià)值的基礎(chǔ)之上，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的下跌，泡沫必然會(huì)破滅，要是控制不好的話也不排除導(dǎo)致發(fā)生危機(jī)的可能性。雖然目前對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)是否存在泡沫還有很大的爭(zhēng)議，但是房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲卻是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。
2.3 商業(yè)銀行管理機(jī)制不完善
由于資金逐利的本性，各大商業(yè)銀行均把房地產(chǎn)信貸視為“優(yōu)良資產(chǎn)”，更是紛紛加大對(duì)房地產(chǎn)方面的信貸支持力度。在這種情況下，商業(yè)銀行往往會(huì)做出一些短視行為，在業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)上，無(wú)視各種規(guī)章制度和規(guī)范操作流程，自行簡(jiǎn)化審查手續(xù)，降低等級(jí)評(píng)定的門檻，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)比較淡薄。
另一方面，一些銀行操作員工的業(yè)務(wù)水平不高，責(zé)任意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)比較低，在信貸之前一些比較重要的資料審核以及企業(yè)信用狀況方面把關(guān)不夠嚴(yán)格，貸款后又不能夠及時(shí)追蹤項(xiàng)目的進(jìn)程，使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商挪用信貸資金或沒(méi)有正確的運(yùn)用資金，導(dǎo)致項(xiàng)目的無(wú)法如期完成以及無(wú)法按期還付銀行的信貸資金。這些都給我國(guó)的房地產(chǎn)金融聚集了很大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。
3.房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策
3.1 建立健全房地產(chǎn)金融相關(guān)法律
由于房地產(chǎn)金融是個(gè)龐大的工程，從國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策到具體的細(xì)節(jié)操作的方方面面都離不開政府的參與和引導(dǎo)。同時(shí)從國(guó)外房地產(chǎn)金融發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，建立與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律環(huán)境起著極其重要的作用。所以我國(guó)政府要盡快建立健全與房地產(chǎn)相關(guān)的法律環(huán)境，包括出臺(tái)公積金法、房地產(chǎn)抵押貸款法、物權(quán)法、消費(fèi)者信貸法等，防范和減少房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)提供一個(gè)良好的政策法律環(huán)境。
概括來(lái)講，房地產(chǎn)金融方面的立法應(yīng)至少?gòu)囊韵氯矫嫒胧?，一是盡快建立健全相關(guān)的法律法規(guī)和規(guī)章制度；二是對(duì)現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律出現(xiàn)問(wèn)題的要進(jìn)行修改，使其要房地產(chǎn)適應(yīng)不斷創(chuàng)新的需要；三是要在有法律法規(guī)的條件下做到執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。
3.2 加強(qiáng)金融部門的風(fēng)險(xiǎn)管理
銀行應(yīng)加強(qiáng)其管理規(guī)章制度的完善與落實(shí)，商業(yè)銀行加強(qiáng)其內(nèi)部管理，一些重要的易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的政策措施要堅(jiān)決實(shí)施，對(duì)于銀行內(nèi)部工作人員不落實(shí)的情況要及時(shí)發(fā)現(xiàn)并嚴(yán)格要求，必要的話賞罰并重以抓落實(shí)情況。
商業(yè)銀行應(yīng)建立完善的操作風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，商業(yè)銀行應(yīng)事先規(guī)定每個(gè)業(yè)務(wù)的具體操作流程，同時(shí)制定詳細(xì)的規(guī)章制度以保證嚴(yán)格實(shí)施，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)整個(gè)流程進(jìn)行規(guī)范化操作。建立科學(xué)合理的激勵(lì)機(jī)制，這就要求銀行對(duì)所有的雇員一視同仁，制定統(tǒng)一有效的管理酬勞機(jī)制，以充分調(diào)動(dòng)每個(gè)雇員的風(fēng)險(xiǎn)防范積極性，這樣往往會(huì)事半功倍。同時(shí)，商業(yè)銀行也要不斷加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，以提高從業(yè)人員的責(zé)任意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不斷提高人員素質(zhì)。
3.3 加強(qiáng)對(duì)金融部門的監(jiān)管力度
金融監(jiān)管當(dāng)局應(yīng)該適應(yīng)不斷發(fā)展的金融創(chuàng)新的需要，不斷改革其監(jiān)管模式和監(jiān)管內(nèi)容，同時(shí)要求各市場(chǎng)參與主體公開披露必要的信息以及金融產(chǎn)品創(chuàng)新機(jī)制，并根據(jù)已掌握的實(shí)際情況盡快制定出一套有效的事前監(jiān)控體系來(lái)有效規(guī)避可能發(fā)生的金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對(duì)于違規(guī)者制定嚴(yán)厲的處罰機(jī)制，嚴(yán)懲欺騙和違規(guī)行為，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，確保金融穩(wěn)定。，從當(dāng)前的實(shí)際情況來(lái)看，首先應(yīng)該逐步放開分業(yè)經(jīng)營(yíng)，其次銀監(jiān)、證監(jiān)、保監(jiān)三大監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)協(xié)調(diào)合作，形成合力，為混業(yè)經(jīng)營(yíng)的監(jiān)管做好積極的準(zhǔn)備工作。
3.4 積極拓展房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道
房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)尤其是對(duì)商業(yè)銀行貸款的依賴程度很高，融資渠道過(guò)于單一，這樣也大大加強(qiáng)了商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，可能引發(fā)潛在的金融危機(jī)。因此，拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，增加直接融資的比重，探索融資新模式是今后我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重?，F(xiàn)有的融資渠道主要有：銀行信貸、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、私募基金、發(fā)行債券、資本市場(chǎng)。
3.5 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融調(diào)控
堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策不動(dòng)搖。政府在堅(jiān)持房地產(chǎn)金融調(diào)控的立場(chǎng)不能放松，因?yàn)槿绻潘?，不僅會(huì)前功盡棄，更重要的是，必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，不利于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展，甚至?xí)侠壅麄€(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)。
加大保障房建設(shè)，從供給上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求狀態(tài)。面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，商品房住宅價(jià)格高居不下的局面，政府加大建設(shè)保障性住房力度，可以進(jìn)一步改善人民住房居住條件，更重要的是，促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行。
在房地產(chǎn)的金融調(diào)控中，地方政府的扮演角色非常重要，地方政府應(yīng)當(dāng)樹立科學(xué)的政績(jī)觀。而不是將賣地作為地方財(cái)政的主要收入來(lái)源，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)成為使民眾“住有所居”的產(chǎn)業(yè)，要在國(guó)家的宏觀調(diào)控中發(fā)揮其關(guān)鍵作用，不應(yīng)當(dāng)一直以自身利益為中心，成為中央政府宏觀調(diào)控的“阻力”。
結(jié)語(yǔ)
目前我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的整體形勢(shì)依然嚴(yán)峻，所以就要不斷加快我國(guó)的房地產(chǎn)金融體系建設(shè)，保證房地產(chǎn)金融的發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展同步。建立和健全房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律、法規(guī)，探索房地產(chǎn)行業(yè)的新的融資模式，為建立有中國(guó)特色的房地產(chǎn)金融體系做出積極的貢獻(xiàn)。（作者單位：濟(jì)南市房屋建設(shè)綜合開發(fā)集團(tuán)）
參考文獻(xiàn)
[1]李莉.房地產(chǎn)信貸的區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)防范 [J] .中國(guó)金融，2012 年02 期
房地產(chǎn)作為一個(gè)龐大的產(chǎn)業(yè),屬于資金密集型產(chǎn)業(yè),因此它的發(fā)展更需要一個(gè)健康穩(wěn)定的投融資體系作為支撐,如果房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)期存在,將會(huì)導(dǎo)致多米諾骨牌效應(yīng),帶動(dòng)整個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)突發(fā),本文以房地金融風(fēng)險(xiǎn)為研究對(duì)象,重點(diǎn)分析了風(fēng)險(xiǎn)防范中容易出現(xiàn)的問(wèn)題,并根據(jù)研究經(jīng)驗(yàn),給出對(duì)策建議,希望對(duì)相關(guān)問(wèn)題的研究提供參考意見。
關(guān)鍵詞:
房地產(chǎn);金融風(fēng)險(xiǎn);對(duì)策;防范
一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概述
進(jìn)入21世紀(jì)后,國(guó)家采取一系列政策支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)內(nèi)投資的熱門行業(yè)。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)的前景也一片大好,房地產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,同時(shí)不斷擴(kuò)大的市場(chǎng)內(nèi)需也與房地產(chǎn)有著緊密聯(lián)系,房地產(chǎn)現(xiàn)今已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一,對(duì)其他行業(yè)的發(fā)展也起到重要的影響。本文認(rèn)為投融資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展影響非常大。這是一個(gè)相互依存的共生問(wèn)題,如果破解這一難題,需要進(jìn)行科學(xué)的研究和策劃,以及系統(tǒng)的分析。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指金融機(jī)構(gòu)在為房地產(chǎn)業(yè)提供資金籌集、融通、清算等金融服務(wù)過(guò)程中,由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽(yù)遭受損失的可能性。由于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)烈的負(fù)外部效應(yīng),當(dāng)某一個(gè)項(xiàng)目或者金融機(jī)構(gòu)遭受較大的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)時(shí),尤其是已經(jīng)受到較大損失時(shí),公眾就可能對(duì)其他項(xiàng)目或金融機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定性、可靠性、流動(dòng)性產(chǎn)生懷疑,因恐慌而擠兌,引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng),波及整個(gè)金融體系進(jìn)而引發(fā)金融動(dòng)蕩乃至金融危機(jī)的發(fā)生。另外,金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)的外部環(huán)境變化,也可能使整個(gè)金融體系都遭遇系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),從而發(fā)生更大損失。
二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因
(一)投資增長(zhǎng)過(guò)快
眾所周知,與其它行業(yè)相比,房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)有著巨大利潤(rùn)空間的行業(yè),近幾年來(lái)房?jī)r(jià)的持續(xù)走高更是讓房地產(chǎn)業(yè)成為了暴利行業(yè)。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)投資存在巨額利潤(rùn),所以就會(huì)有大量銀行信貸資金進(jìn)入該領(lǐng)域,導(dǎo)致資金風(fēng)險(xiǎn)性的增大。如果房地產(chǎn)業(yè)貸款額度比重降低,那對(duì)于降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)有著重要的意義。除了銀行信貸資金對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的投資以外,房地產(chǎn)業(yè)的投資中還包括其他各種社會(huì)資金,如外資,外資的流入為房地產(chǎn)業(yè)提供了大量資金支持,但是也帶來(lái)了一些負(fù)面影響,利用外資所占比重的不斷增加,蘊(yùn)含了巨大的投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。
(二)地方政府對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管不到位
從2011年以來(lái),政府大力出臺(tái)相關(guān)政策來(lái)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià),但由于種種原因?qū)е碌胤秸块T對(duì)地產(chǎn)調(diào)控的積極性并不高。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),以其高度的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性對(duì)GDP的帶動(dòng)作用十分明顯,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是最容易獲得財(cái)政收入的行業(yè)(地方政府還可以利用房地產(chǎn)的發(fā)展導(dǎo)致地價(jià)上漲而獲得高額收入)各級(jí)地方政府紛紛把房地產(chǎn)業(yè)放在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的突出位置,大力推進(jìn)城市化建設(shè),對(duì)修建汽車城、大學(xué)城等大型固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目持積極支持態(tài)度以推動(dòng)GDP增長(zhǎng)突出政績(jī),因此盡管中央政府出臺(tái)了一些列促進(jìn)房地產(chǎn)健康成長(zhǎng)的政策,但地方各級(jí)政府往往對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取縱容的態(tài)度,甚至有的地方政府仍然采用各種措施,與中央政府背道而馳,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展仍然有待扭轉(zhuǎn)。。
(三)自我資金不足,融資渠道單一造成風(fēng)險(xiǎn)集中
一直以來(lái),房地產(chǎn)企業(yè)自我資金不足已是普遍現(xiàn)象,已成為地產(chǎn)界面臨的主要問(wèn)題,因?yàn)?一個(gè)項(xiàng)目從開發(fā)到竣工,各個(gè)環(huán)節(jié)都是很大的支出,只有到銷售或出租時(shí)才能有收益,而此時(shí)也存在高額費(fèi)用,如廣告、工資、開辦費(fèi)用等。因此,房地產(chǎn)企業(yè)要不斷尋求新途徑進(jìn)行融資。中國(guó)人民銀行統(tǒng)計(jì)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金中有70%以上的資金直接或間接來(lái)自于銀行。在一些發(fā)達(dá)國(guó)家,房地產(chǎn)開發(fā)商一般不從商業(yè)銀行獲得貸款,所需資金主要靠各類基金提供,如美國(guó)房地產(chǎn)資金的構(gòu)成中,只有15%是銀行貸款,70%是企業(yè)的自有資金。過(guò)分單一的房地產(chǎn)貸款融資渠道導(dǎo)致銀行從房地產(chǎn)需求和供給兩方面參與了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過(guò)程,集中了該行業(yè)從買地到開發(fā)到建設(shè)到銷售每一個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn),一旦其中某一個(gè)環(huán)節(jié)扭曲或斷裂,如銷售不理想、資金回籠慢等將直接影響銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)的正?；亓鳌?/p>
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策建議
(一)吸收國(guó)際經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)
防范風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)就是使房地產(chǎn)金融得到創(chuàng)新和發(fā)展。次貸其本質(zhì)是一種高風(fēng)險(xiǎn)的貸款,因此應(yīng)對(duì)其進(jìn)行分層出售,使之轉(zhuǎn)變?yōu)榇渭?jí)的按揭證券,在此基礎(chǔ)上,進(jìn)一步的生成次級(jí)按揭證券衍生產(chǎn)品,以這種形式在債券市場(chǎng)上售出。通過(guò)資產(chǎn)證券化等方式,可以進(jìn)行金融創(chuàng)新,將風(fēng)險(xiǎn)分散。汪成豪認(rèn)為,如果經(jīng)過(guò)多層的證券化處理,投資者就沒(méi)有辦法得知所投資的衍生產(chǎn)品所依賴的基礎(chǔ)產(chǎn)品的信用情況以及估值水平,這樣對(duì)其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估就很困難,只能依靠評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu),但是預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)時(shí),傳統(tǒng)的計(jì)量模型無(wú)法完成。如果一直金融產(chǎn)品距離基礎(chǔ)金融產(chǎn)品越遠(yuǎn),對(duì)其進(jìn)行投資時(shí)就越具有投機(jī)性質(zhì),而這種投機(jī)使得金融市場(chǎng)的不穩(wěn)定性大大的增加。美國(guó)金融市場(chǎng)當(dāng)中,很多的金融創(chuàng)新產(chǎn)品和衍生產(chǎn)品對(duì)于消除風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有提供有力的條件,反而使交易雙方的信息更加的不對(duì)稱,增加了雙方的矛盾和因此帶來(lái)的信用風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)泡沫的破裂,次級(jí)抵押貸款出現(xiàn)了大范圍的違約情況,開始僅在儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)中產(chǎn)生影響,但是這種影響開始快速的波及到投資銀行、商業(yè)銀行、養(yǎng)老基金、對(duì)沖基金、保險(xiǎn)公司甚至于全球金融市場(chǎng)的投資者。
(二)實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)融資多元化
目前我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)仍處于探索階段,要想推動(dòng)我國(guó)REITs的發(fā)展,必須借鑒外國(guó)的先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)。首先應(yīng)參照西方國(guó)家的相關(guān)法規(guī),對(duì)我國(guó)房產(chǎn)投資信托基金的相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行完善,對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記、交易的管理制度進(jìn)行補(bǔ)充和修訂。其次對(duì)信托機(jī)構(gòu)等加強(qiáng)監(jiān)督和管理,使信托行業(yè)的自律機(jī)制得到增強(qiáng),保障REITs的發(fā)展更加的規(guī)范。第三要對(duì)信息的公開化制度進(jìn)行完善,信息的需求者能夠及時(shí)快速的得到房產(chǎn)信息和相關(guān)的政策信息以及金融信息等,促進(jìn)我國(guó)REITs的發(fā)展。
(三)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展機(jī)制
自從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始發(fā)展,由于過(guò)分依賴市場(chǎng),保障性住房嚴(yán)重不足,因此平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)十分薄弱。短期之內(nèi)可以通過(guò)政府調(diào)控解決房地產(chǎn)過(guò)熱的問(wèn)題,但是長(zhǎng)期下去對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展產(chǎn)生一定的影響,因此需要建立長(zhǎng)效機(jī)制。滿足“自住型”住房需求是長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵,要使住房的基本屬性“居住”得到回歸。要對(duì)住房保障制度進(jìn)行完善,使住房保障的法律體系可以快速的建立,對(duì)城市住房建設(shè)規(guī)劃進(jìn)行完善,逐漸的完善中央以及地方的財(cái)政體制,使宏觀政策和金融信貸政策在短時(shí)期內(nèi)大幅變動(dòng)時(shí),不會(huì)對(duì)住房供需產(chǎn)生很大的影響。
(四)發(fā)揮政府職能,加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)管
應(yīng)充分發(fā)揮政府職能,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控,政府應(yīng)該在充分分析市場(chǎng)的基礎(chǔ)上,確定房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模和各類商品房比例,以實(shí)現(xiàn)供需的平衡。政府應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確的了解產(chǎn)業(yè)運(yùn)行過(guò)程中的信息,通過(guò)科學(xué)的分析,對(duì)市場(chǎng)狀況和發(fā)展趨勢(shì)做出準(zhǔn)確判斷,及時(shí)向社會(huì)市場(chǎng)信息,引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商合理投資。
四、結(jié)論
本文探討了地產(chǎn)和金融之間的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型的行業(yè),它的發(fā)展需要金融機(jī)構(gòu)的支持,但我國(guó)房產(chǎn)的融資渠道過(guò)于單一,房產(chǎn)供求雙方的融資主體僅局限于銀行貸款,這樣就導(dǎo)致了房產(chǎn)價(jià)格過(guò)高,蘊(yùn)含了嚴(yán)重的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此在目前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的調(diào)控,對(duì)房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行回調(diào)的背景下,需要對(duì)調(diào)控力度和方式進(jìn)行靈活的把握和掌控,使房產(chǎn)金融體系更加的完善,達(dá)到維護(hù)金融穩(wěn)定性的目的。另外本文還對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析,對(duì)市場(chǎng)與政府的調(diào)控作用都予以一定的分析,希望政府可以深入把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,為開發(fā)商的投資提供政策依據(jù),促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展,最后使我們的消費(fèi)者可以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有更深入的了解,以指導(dǎo)消費(fèi)者合理消費(fèi)。
參考文獻(xiàn):
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［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)金融 風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)策
一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概述
房地產(chǎn)金融，指為房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、交易、經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)服務(wù)的金融活動(dòng)。從服務(wù)對(duì)象上劃分，它包括為房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、交易、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)服務(wù)的“房地產(chǎn)業(yè)金融”和為居民的住宅建造、購(gòu)買、維修、裝飾、消費(fèi)等活動(dòng)服務(wù)的“住宅金融”兩個(gè)主要部分；從服務(wù)內(nèi)容上劃分，它包括房地產(chǎn)資金融通、房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托等業(yè)務(wù)，其中房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)金融的主要業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，指經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽(yù)遭受損失的可能性。就房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)而言，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要有信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融中的其它風(fēng)險(xiǎn)。
二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因
1.房地產(chǎn)融資體系不健全，制度安排缺失。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)融資以間接融資為主，銀行是該行業(yè)資金來(lái)源的主渠道。證券、信托機(jī)構(gòu)等涉足很少，其融資量不足房地產(chǎn)市場(chǎng)資金需求量的1%。在住房抵押貸款市場(chǎng)上，基本上不存在二級(jí)市場(chǎng)，不能將異質(zhì)的抵押品轉(zhuǎn)換為流動(dòng)性較強(qiáng)的金融產(chǎn)品，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)與整個(gè)金融市場(chǎng)無(wú)法有機(jī)結(jié)合。
2.房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸依存度過(guò)高。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商普遍規(guī)模較小、資質(zhì)偏低、權(quán)益性資本不足。房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)業(yè)相互依存，兩者的風(fēng)險(xiǎn)具有共生性，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的高度依賴性使這種共生特征愈加突出。限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策頻出，銀行將會(huì)因客戶的大量違約而陷入資金流動(dòng)性困境。
3.房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄。由于缺乏有效的房地產(chǎn)融資監(jiān)管措施和手段，加之商業(yè)銀行產(chǎn)權(quán)形式、治理結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)機(jī)制、內(nèi)控機(jī)制等方面存在諸多問(wèn)題，受眼前房地產(chǎn)市場(chǎng)“形勢(shì)大好”的迷惑，為爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)極易形成市場(chǎng)沖動(dòng)，盲目擴(kuò)張房地產(chǎn)信貸規(guī)模。
4.房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)過(guò)于簡(jiǎn)單。我國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度量技術(shù)尚處于起步階段，與國(guó)外先進(jìn)技術(shù)差距較大，不利于對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效識(shí)別和微觀處置。
5.房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)融資的宏觀調(diào)控政策傳導(dǎo)不暢。一些地方政府管理行為不規(guī)范，為搞“形象工程”，甚至為解決財(cái)政困難而盲目推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使土地價(jià)格虛高，造成房地產(chǎn)成本大幅上升，開發(fā)商最終將高額成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，抑制了有效需求。轉(zhuǎn)軌過(guò)程中宏觀調(diào)控政策的非穩(wěn)定性所造成的沖擊波，往往使處于市場(chǎng)最前沿的金融機(jī)構(gòu)遭受重創(chuàng)，出現(xiàn)疼在房地產(chǎn)業(yè)卻傷在金融機(jī)構(gòu)的現(xiàn)象。
三、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范措施
對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范，應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，適應(yīng)國(guó)內(nèi)國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不斷變化，因此，本文認(rèn)為可以從以下幾個(gè)角度進(jìn)行考慮。
1.實(shí)行融資渠道多元化，積極推動(dòng)房地產(chǎn)貸款證券化
當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道仍然比較單一，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源仍以銀行貸款為主，我們必須盡快建立多元化房地產(chǎn)融資機(jī)制，將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，以構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系，這是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的必由之路。
2.建立宏觀信用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和控制系統(tǒng)，強(qiáng)化信用風(fēng)險(xiǎn)管理。建立全國(guó)性的房地產(chǎn)企業(yè)及個(gè)人信用檔案系統(tǒng)，以利于金融機(jī)構(gòu)能較為客觀地判斷借款人的信用度，針對(duì)不同信用等級(jí)的借款人給予不同的貸款條件。這個(gè)系統(tǒng)還可對(duì)個(gè)人借款者就業(yè)和收入變動(dòng)以及財(cái)產(chǎn)增減情況實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控和追蹤調(diào)查，對(duì)個(gè)人信用度進(jìn)行評(píng)定打分，便于金融機(jī)構(gòu)分析、預(yù)測(cè)貸款風(fēng)險(xiǎn)類別與概率，對(duì)違約行為將會(huì)產(chǎn)生威懾作用，促使借款人按約履行合同。
3.加快土地制度改革，完善土地管理模式
如何有效的發(fā)展土地市場(chǎng)，制定適合發(fā)展形勢(shì)的土地制度方面的政策，是預(yù)防房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵因素之一。我國(guó)目前的土地儲(chǔ)備制度，在規(guī)范土地市場(chǎng)、增加政府土地收益等方面效果明顯，但其負(fù)面效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展也產(chǎn)生了很大的影響。
4.加強(qiáng)國(guó)家的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)，加大中央銀行的監(jiān)管力度
對(duì)于國(guó)家而言，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定具有重要的作用，國(guó)家必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)有序競(jìng)爭(zhēng)，保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。中央銀行應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入的調(diào)查和分析，提高自身研究判斷的準(zhǔn)確性，建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，及時(shí)發(fā)出預(yù)報(bào)，果斷采取相應(yīng)措施，對(duì)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控和引導(dǎo)，加大監(jiān)管力度。
5.完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都應(yīng)該在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行，房地產(chǎn)金融尤其必要，應(yīng)建立健全與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的法律、法規(guī)體系，為加大住房信貸投入營(yíng)造一個(gè)良好的法律基礎(chǔ)。一是針對(duì)在房地產(chǎn)資金籌集、融通、借貸各環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)行為中出現(xiàn)的問(wèn)題，修改現(xiàn)行的法律法規(guī)，確定房地產(chǎn)信貸的法律地位；二是建立健全有關(guān)房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)；三是嚴(yán)格執(zhí)法，依法辦事。對(duì)于提供假資料、假資信、騙取貸款的開發(fā)商或個(gè)人，應(yīng)立即停止貸款，并追討已貸款項(xiàng)。
6.建立個(gè)人及房地產(chǎn)企業(yè)信用制度，健全信息傳遞機(jī)制
針對(duì)我國(guó)目前存在的個(gè)人及企業(yè)信用的信息零碎、不充分，信息不對(duì)稱等現(xiàn)象，逐步建立適合我國(guó)國(guó)情的個(gè)人及企業(yè)的信用制度，以經(jīng)濟(jì)法律的手段對(duì)個(gè)人及企業(yè)的行為形成外部約束，有效避免信息不對(duì)稱現(xiàn)象的發(fā)生，從而可以有效地防止“道德風(fēng)險(xiǎn)”。
參考文獻(xiàn):
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；金融風(fēng)險(xiǎn)；防范措施
自1998年我國(guó)開始推行商品化的住房以來(lái)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起到了極大的促進(jìn)作用，也正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展使得其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的積極發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用，從目前的情況看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的核心部分。通過(guò)金融危機(jī)的沖擊后，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格卻依然居高不下。那么，這是否意味著中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的存在，而又該如何防范房地產(chǎn)金融蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)，是否需要救市等等都是值得業(yè)界關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，對(duì)其研究具有極大的理論和現(xiàn)實(shí)意義。
一、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫成因分析
1.土地資源稀缺
房地產(chǎn)行業(yè)就是指從事房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)營(yíng)的行業(yè)，一切圍繞著土地而發(fā)展。而由于土地本身就是一種有限的、不可再生的稀缺性資源，基本不可能存在多次補(bǔ)給的情況。然而，目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展勢(shì)態(tài)良好，這一方面使得房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)土地的需求不斷提高；另一方面，土地資源也在逐漸減少。這使得兩者之間形成的矛盾變得越發(fā)明顯。
目前，我國(guó)城市化的發(fā)展進(jìn)程已經(jīng)來(lái)到了至關(guān)重要的時(shí)刻。土地資源除了可以為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)一定的助益，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商還可以通過(guò)土地投機(jī)獲利一定的利益?；诖?，房地產(chǎn)開發(fā)商都會(huì)通過(guò)各種途徑進(jìn)行“圈地”操作，為自己儲(chǔ)備更多的土地。當(dāng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境發(fā)展到一個(gè)節(jié)點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商就會(huì)將土地以高價(jià)轉(zhuǎn)讓，或者自行開發(fā)這些土地，然后進(jìn)行瘋狂的炒作。也正是因?yàn)檫@一現(xiàn)象，使得有限的土地資源在這一循環(huán)交易中價(jià)格不斷上漲，最終土地的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其實(shí)際價(jià)值，房地產(chǎn)泡沫由此產(chǎn)生。
2.房地產(chǎn)投機(jī)
出土地資源稀缺外，房地產(chǎn)投機(jī)也是房地產(chǎn)泡沫的形成的主要原因之一。一般情況下房地產(chǎn)投機(jī)是與預(yù)期、非理性等因素相互影響而發(fā)生作用的。房地產(chǎn)市場(chǎng)主體對(duì)未知的房地產(chǎn)價(jià)格上升趨勢(shì)進(jìn)行過(guò)高的預(yù)期，然后不斷地購(gòu)買、儲(chǔ)存，讓人們僅僅看到房地產(chǎn)市場(chǎng)曇花一現(xiàn)的繁榮。而這也為房地產(chǎn)泡沫的形成埋下了伏筆。在這一系列的過(guò)程中，常常會(huì)出現(xiàn)“羊群效應(yīng)”，這一效應(yīng)是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性以及不對(duì)稱信息所導(dǎo)致的，房地產(chǎn)的投資者或者消費(fèi)者在預(yù)期與決策過(guò)程中思想、行為趨同的行為。關(guān)注我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)新聞報(bào)道便可以看見在我國(guó)的一些大中型城市中常常就會(huì)出現(xiàn)“羊群效應(yīng)”的現(xiàn)象，例如排著長(zhǎng)隊(duì)去買房便是這一現(xiàn)象的基本體現(xiàn)。投機(jī)的環(huán)境一旦成熟，房地產(chǎn)價(jià)格便會(huì)慢慢的超越原本的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，其收益也存在許多不確定因素，而是由房地產(chǎn)的投機(jī)交易來(lái)直接決定。
二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范
1.加強(qiáng)個(gè)人住房貸款的管理
房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)中的個(gè)人住房貸款問(wèn)題已越來(lái)越突出，也受到了社會(huì)各界的關(guān)注。目前，我國(guó)個(gè)人住房消費(fèi)貸款的總量還在不斷增大，而其于城市居民的個(gè)人利益存在著密切關(guān)系。因此，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款的管理，是防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要手段之一，其主要內(nèi)容有：
第一，明確個(gè)人住房貸款的審查程序和標(biāo)準(zhǔn)，然后以此為基礎(chǔ)建立相應(yīng)的信用登記制度；第二，健全個(gè)人住房貸款的擔(dān)保制度，對(duì)于居民第二套住房的貸款比例和額度進(jìn)行嚴(yán)格的控制，與此同時(shí)要加強(qiáng)擔(dān)保執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)監(jiān)管工作，對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的防范；第三，要嚴(yán)格遵照個(gè)人住房貸款利率政策，嚴(yán)禁擅自提高或壓低個(gè)人住房貸款比率的行為發(fā)生；第四，嚴(yán)格評(píng)估貸款抵押物實(shí)值，在此過(guò)程中要嚴(yán)格執(zhí)行貸款額與抵押物實(shí)值比例不得超過(guò)80%的規(guī)定，對(duì)于“零首付”貸款購(gòu)房現(xiàn)象應(yīng)該盡量規(guī)避。
2.建立健全的法律制度
對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)建立健全的法律制度是規(guī)避房地產(chǎn)出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)的最有利的保障手段。對(duì)于目前我國(guó)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的立法的整體情況來(lái)看，這些法律制度的建立相對(duì)來(lái)講還是比較滯后的，缺乏實(shí)踐性和科學(xué)性。筆者認(rèn)為，應(yīng)該盡快的完善房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)，以加強(qiáng)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范：第一，出臺(tái)專門的金融機(jī)構(gòu)資金監(jiān)管的規(guī)定和辦法；第二，修改和完善《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)金融行業(yè)的個(gè)人信用制度以及擔(dān)保體制，希望能夠?qū)π庞梅矫娴牧⒎ㄍ晟朴兴?；第三，進(jìn)一步完善和明確我國(guó)的《證券法》的內(nèi)容，并進(jìn)一步明確房地產(chǎn)相應(yīng)部門所對(duì)應(yīng)的法律制度，對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款債券的發(fā)行和轉(zhuǎn)讓制度、房地產(chǎn)投資基金制度以及房地產(chǎn)企業(yè)上市、退市制度等等進(jìn)行完善和補(bǔ)充；第四，對(duì)于現(xiàn)有的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)制度也需要進(jìn)一步的完善，適當(dāng)?shù)膶⒆》康盅罕ｋU(xiǎn)的種類進(jìn)行擴(kuò)充，修改那些不符合實(shí)際的內(nèi)容，對(duì)保險(xiǎn)費(fèi)的金額進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估，從而明確繳費(fèi)方式以及關(guān)于退保的規(guī)定。
除了金融業(yè)法律法規(guī)的完善外，還必須細(xì)化房地產(chǎn)行業(yè)的法律制度，將房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)的法律制度進(jìn)行有機(jī)地結(jié)合，以期有效地促進(jìn)金融市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展，盡最大的努力去防范房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的金融風(fēng)險(xiǎn)。
3.建立全方位的監(jiān)管體系
首先，外部監(jiān)管體系的建立。所謂外部監(jiān)管體系就是指通過(guò)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)和審計(jì)部門來(lái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)管，通過(guò)這一方法僅可能最大程度的強(qiáng)化監(jiān)管細(xì)節(jié)，使得監(jiān)管能夠發(fā)揮其最大效果。此外，在這一外部監(jiān)管體系中，審計(jì)部門對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)收和經(jīng)營(yíng)效益的審計(jì)也起著至關(guān)重要的作用，能夠有效地督促商業(yè)銀行實(shí)事求是的按照金融方針政策去執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，用這一方式來(lái)保證其收支活動(dòng)的合法性。然后，會(huì)計(jì)師事務(wù)所以及審計(jì)事務(wù)所也是這一體系的重要組成部分，聘請(qǐng)專業(yè)的會(huì)計(jì)師或?qū)徲?jì)事務(wù)所對(duì)其進(jìn)行一些列的審計(jì)，保障相關(guān)信息的準(zhǔn)確性。
其次，行業(yè)內(nèi)部監(jiān)督系統(tǒng)的建立。在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部監(jiān)督系統(tǒng)中，地方政府應(yīng)該給與房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)一些適時(shí)的正確的引導(dǎo)，為房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)提供一個(gè)良好的溝通協(xié)調(diào)環(huán)境，為行業(yè)內(nèi)的相互監(jiān)督起到一定的幫助作用。
最后，外部評(píng)估約束系統(tǒng)的建立。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部與外部建立監(jiān)管監(jiān)督體系的同時(shí)，還應(yīng)該利用評(píng)估系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的信用等級(jí)進(jìn)行評(píng)定并公布評(píng)級(jí)，這一方法能夠讓社會(huì)公眾都參與到房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)度的監(jiān)督之中。
4.建立健全房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制
一方面，建立健全房地項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制。我國(guó)的金融企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)評(píng)估體系學(xué)習(xí)和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估專業(yè)人才的招聘，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景、管理能力、運(yùn)營(yíng)能力、財(cái)務(wù)能力和營(yíng)銷能力等進(jìn)行全面評(píng)估，結(jié)合申請(qǐng)人的信用等級(jí)來(lái)測(cè)算該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)度。若出現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)度較高的情況應(yīng)該審慎發(fā)放貸款，將風(fēng)險(xiǎn)降至最低。
另一方面，建立健全的貸款戶資信評(píng)審制度。我國(guó)金融企業(yè)已經(jīng)初步建立了信用等級(jí)評(píng)級(jí)制度，但實(shí)際上還存在許多不足之處。因此，可以通過(guò)引進(jìn) “6C”原則以加強(qiáng)資信評(píng)估。
三、結(jié)論
房地產(chǎn)泡沫與金融市場(chǎng)存在著密不可分的共生關(guān)系。這也就是說(shuō)如果房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)上漲的情況，金融機(jī)構(gòu)的資金就會(huì)通過(guò)各種渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲；反之，金融機(jī)構(gòu)的資金則會(huì)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)下降，金融危機(jī)也隨之產(chǎn)生，極不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。而防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)要從抑制房地產(chǎn)泡沫入手，只有找出問(wèn)題的癥結(jié)所在并對(duì)癥下藥，才能取得最大的成效。只有進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管監(jiān)督體系，才能最大化的防范我國(guó)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到保駕護(hù)航的作用。
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